加拿大(Canada)是香港人投資及移民的熱門國家之一，去年加拿大樓市的升幅也相當驚人。今年加拿大樓價的升勢能否持續仍有待觀察，但有當地銀行及評級機構指，加拿大樓市出現過熱情況，當地樓市是否已經見頂？另外，自去年8月卑斯省推出針對海外買家的物業轉讓稅（Property Transfer Tax, PTT）後，溫哥華的住宅成交量大跌八成，也驅使部分資金轉投多倫多，令當地樓市價量齊升。如果要從溫哥華或多倫多中二選一投資的話，有樓市專家認為多倫多較可取。

加拿大樓市升勢強

加拿大房地產協會（CREA）數據顯示，2016年加拿大整體樓價上升12%，CREA預計，今年加拿大的全國平均樓價將上升4.8%，達到513,500加元。不過，加國各地房價波幅會有很大差異。其中，平均房價升幅最大的是安大略省，預期將在2017年上漲超過15%。卑詩省的平均樓價預期將在2017年下跌超過5%。

 的確，加拿大的樓市升勢似乎未停。多倫多房地產經紀協會(TREB)公布，大多倫多地區的住宅樓價在2月按年升27.7%，平均售價為87.5983萬加元(506.88萬港元)，同期成交量按年增5.7%。溫哥華房地產經紀協會早前公布，溫哥華2月多重銷售系統(MLS)綜合房屋基準價按年升14%至90.67萬加元，按月跌2.8%，同期成交按年減41.9%。

 當地人對加拿大樓市似乎仍充滿信心，彭博蘭諾斯加拿大消費信心指數(Bloomberg Nanos Canadian Consumer Confidence Index)顯示，年初至今當地人相信屋價在未來半年上升的平均比例39.49%，較2008年至2016年期間的36.75%為高。

 然而，市場上有不少人開始擔心加國樓市過熱。加拿大五大銀行之一的蒙特婁銀行（BMO）首席經濟學家波特（Douglas Porter）謂，多倫多及其他周邊城市的樓價正處於泡沫之中。國際評級機構惠譽（Fitch Rating）上月更將加拿大樓市評為「負面前景」，稱由於多倫多和溫哥華的樓價已經被過度高估了，這將導致樓市的風險會越來越高。但惠譽同時指，低利率和穩定就業率支撐著加拿大樓市，這些情況並不會很快改變。

 對加拿大樓市的看法，有超過25年投資亞洲及北美樓市經驗的卓凌地產行政總裁鍾維傑認為，多倫多樓市將會在高位橫行。不過，現階段多倫多的樓價已比過往數十年的標準差(Standard Deviation)高，樓市已有一定風險，若要入市的話就別抱短炒心態，因短期樓價有可能回落。

「多倫多住宅物業相對其他主要城市仍然抵買，在香港如果你擁有一層太古城三房單位，你在多倫多可能已可以買入4至5間質素相近的住宅單位。如果與另一個城市例如澳洲的悉尼（Sydney）相比，大家的租金回報率同樣為5厘多，但多倫多樓價就較悉尼便宜。」鍾維傑說。

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入市多倫多較溫哥華好

鍾維傑指，多倫多人口增長勢頭持續，有新住宅供應推出都很快被市場吸納，加上當地空置率低，就如他持有的物業中很多放租不到一個月就可租出。更重要的是，多倫多是加拿大的重要城市，如果當地樓市爆煲，甚至會影響整個加拿大，故此他認為加拿大樓市較難出現50%-60%的跌幅。

鍾維傑指，現時當地有較多的發展商推出3房的分層住宅單位，因為多倫多有不少市民買不起聯排屋（townhouse），在樓價約為每平方呎600至700加元的情況下，市民仍勉強買到一個三房的分層單位。

康宏國際地產顧問行政總裁張永達同樣認為，如要入市多倫多會較溫哥華好，現時多倫多樓市的租金回報率約有5.5%至6.5%，溫哥華只得4.5%，而且更要看地區。另外，多倫多住宅的空置率低，租金回報率與按揭利率的差距可達2至3厘，故他對多倫多樓市看高一線。

張永達謂，租金回報就以分層住宅相對較好，除了獨立屋的入場費太貴，獨立屋與分層住宅的回報率隨時相差1%至1.5%。張永達認為，現時多倫多樓價升勢與2年前溫哥華的情況相似，他相信多倫多今年樓市升勢到下半年會放緩。

張永達稱，自溫哥華去年8 月起徵收物業轉讓稅後，去年年底當地樓市的成交量出現明顯下跌，到今年初才輕微回升，分層住宅樓價都有升幅。至於獨立屋的跌幅為2%左右，張永達亦預計今年溫哥華部分地區的樓價會有所回升。

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壓力測試影響無可避免

早前有傳包括多倫多在內的安大略省，會效法卑斯省向海外買家徵收15%物業轉讓稅，張永達認為現階段實行的可能性一般，主要是現時多倫多經濟向好，對樓價會有一定支持。

另外，去年10月起加拿大要求需要買保險的房貸申請，都要求通過「壓力測試」，即以加拿大央行5年固定利率來審核申請人的還款能力。另外，買家用於居所的開支如還貸款、取暖及物業稅等，不得超過家庭收入的39%；如果包括所有欠債的還款開支，就不得超過家庭收入的44%。

鍾維傑謂，有部分業界人仕也曾透露當地銀行在按揭貸款的審批上確有收緊，除因為樓市過熱，以及當地銀行害怕有「洗黑錢」情況外，另一個原因就是當地曾出現些個案，有不法份子假扮業主向銀行承造按揭，到業主發現向銀行反映時，銀行始知受騙，而這也無可避免地會對加拿大樓市有所影響。