【東南亞樓市】投資潛力及風險:越南篇
東南亞新興市場近年成為本港物業投資者的新寵,泰國、越南及馬來西亞的樓價對港人來講非常低廉,百萬港元在當地已有很多選擇,加上這幾個國家受惠中國一帶一路政策下,投資者憧憬當地經濟會如高鐵般高速發展,物業升值潛力驚人。但回報大代表風險亦大,我們將介紹泰國、越南及馬來西亞的經濟發展潛力及風險,第一個講的是越南。
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圖︰THINKSTOCK
經濟潛力
不少上一代港人對越南的印象,仍停留在越南船民,每次講起總會講句「不漏洞拉」。但其實越南經濟近年已顯著增長,是東盟十國中是第六大經濟體,去年的GDP達2013億美元,近年經濟增長都保持到6%以上。河內及胡志明市的最低工資現為每月約1300港元,預計到2020年,一線城市最低工資將增加到每月約1660港元。
越南人口結構年輕,工資水平相對較低,提供大量廉價勞動力。政府近年大力吸引外商投資基建、高科技產品製造、研發、教育及培訓,並提供稅務優惠、降低地租,豁免進口關稅等優惠。去年,外商投資佔越南總出口七成,當中日本是最大外商投資來源地,其次是新加坡及韓國,香港排第五,主要投資製造業、汽車業及地產。
越南基礎設施未完善,運輸、電力、網絡等都有待升級。但越南地理位置有策略性優勢,在「一帶一路」佈局中舉足輕重,因為中國必須得到越南合作,才能建立多條貿易路線,以福建為起點,途經東南亞及南亞,然後直達歐洲。
「一帶一路」下「泛亞高鐵」東線會途經越南河內及胡志明市,另外越南北部海防港的升級工程是「一帶一路」優先發展項目,日後海防港碼頭可以容納10萬噸級貨輪停泊。中國和越北貨輪可以繞過新加坡,從海防港直接付運貨品到歐美市場。中國企業又會在越南建設發電廠、公路、城鎮鐵路等,越南日後勢必與中國及東南亞各國有更緊密連繫,人口、貿易往來更方便,當地經濟有望高速起動。
越南雖然都是共產黨一黨專政,但政治上比中國更開放,2006年已經實現黨總書記的差額選舉;國會議員實現了直選,國會甚至可以否決總理提出關於高鐵投資的計劃。2007年更逐漸開放黨禁及報禁,又建立官員財產申報制度,黨、政、軍及社會組織、國有企業副科級以上幹部均需公開個人財產。
另外,越南政府剛宣布廢除實施40多年的戶籍制度,國民的教育、醫療、社會保險等福利不再受居住地限制,到城市工作的農村人口終擺脫「二等公民」身份,政策有利更多居民到城市定居,成為刺激樓價動力。
投資風險
越南樓價並不穩定,2005年開始,越南的兩大城市河內和胡志明的樓穩步上升,2012年中價樓盤達到每平米2000至3000美元,高價樓更到4000至6000美元一平米。但2013年,地產市場泡沫爆破,樓價較巔峰期跌了三成,2014年起才回升,如今恢復了歷史高位。
但越南開放樓市給海外買家進場不久,目前外國人二手市場不活躍,但供應給外國人購買的多數是高級住宅,但大部分本地需求卻集中在中低價市場,二手承接力是投資者要考慮的一大因素。另外,越南盾兌美元近年持續下跌,買家要考慮賺價蝕匯問題。
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過去5年越南盾兌美元匯價 (圖︰xe.com)
另外要注意的是政治因素,越南是共產國家,法律未算健全,人治成份較高,金融政策有不穩定風險,如2013年當地樓市爆破,與09年提高稅收有直接關係。如果日後政府見樓市過熱,推出調控政策,限制外國人買樓有可能會造成樓價波動。
而中國與越南在南海主權問題上糾紛不斷,2014年越南民眾發動連串針對中國人的示威遊行,之後演變成破壞日本、香港、台灣在內的部分外資廠房,甚至縱火,導致6人罹難包括1名內地員工。因此地緣政治問題也是在當地置業前必須考慮的因素。