我的專欄經常提醒大家，要判斷一個地方的物業投資前景，除了經濟發展，政府政策是另一個最大考慮因素。近期中港兩地的地產市場飽受恒大瀕臨爆煲事件困擾，再一次印證筆者以上論點，更帶出買樓不理政策風險，不僅有機會令投資利潤不似預期，更有可能像今次香港的恒大樓花買家一樣，身陷銀行拒批按揭而面臨撻訂的險境。

先簡單講解恒大事件的來龍去脈。我之前講香港樓的一篇文章也提過，現時內地的房屋政策很明確，就是「房住不炒」！北上廣深四大城市的樓價總值，已超越整個美國地產市場，中央為控制樓市泡沫擴張，去年定出「三道紅線」限制發展商的借貸規模。內地政府勒令銀行收水，導致一些依賴借貸發債生存的內房企業，在失去新資金下，沒有錢還舊貸，導致出現違約。

受「三道紅線」影響最大的其中一間內房是恒大，這間過去呼風喚雨的內房龍頭，去年底總負債已升至1.95萬億人民幣，但資產規模只有約1萬億人民幣，為還債近期頻頻在內地劈價賣樓套現，連原本承諾為香港兩個樓盤的小業主承造二按，也突然取消計劃，也難怪銀行對恒大信心存疑，拒絕承造樓花按揭貸款，結果卻苦了一班買了恒大新盤的香港買家，面臨數十萬至百萬元計的撻訂損失，每日提心吊膽，飽吃驚風散。

在「三道紅線」緊箍咒下，恒大出事僅冰山一角，之前也傳出華夏幸福、中國華融等企業有違約風險，相信未來內房「爆雷」的個案會陸續有來。除了對發展商嚴加規管，內地政府也在二手市場落重藥，在指標城市深圳推出二手限價措施，短短幾個月內令當地樓市成交減半，整體樓價急挫15%；在首都北京則嚴打學區房炒風，改變名校派位方式，將名校學位與附近住宅脫勾，原本呎價較全市高出一倍的學區房，一下子優勢全失，近年才買入的業主損失慘重。而這些冷卻樓市的政策，未來很大機會在其他高樓價城市相繼推出。

一連串事件反映，中國已完全落閘，利用政策抗拒地產炒賣，未來只容許樓市在官方指導下平穩發展，不可能重演過去十年樓價如脫韁野馬的瘋狂日子。

同樣地，香港的樓價指數雖然重拾升軌，與歷史高位相距僅一步之遙，但筆者估計在副總理韓正、港澳辦主任夏寶龍，相繼開口關注香港住屋問題後，特區政府根本沒有不跟隨「房住不炒」國策的空間。近期社會批評現屆班子覓地不力的聲音此起彼落，各大團體紛紛為未來房策獻計，收地、填海、重建、租管等新政策相信陸續有來。對於香港樓市，我維持在政策主導下較適宜自用或長線投資的看法，如果想短時間內有可觀升幅，建議大家放眼中港以外的物業市場。

買樓，我相信所有人都想是賺錢的，所以今期以大家最熟悉的中港樓市作例子，帶出一個地方的房屋政策足以影響物業升值潛力，放諸各國道理殊同。作為小業主沒有改變政局的能力，只有順勢而行，發掘對物業投資政策相對友善的地方，但當然也要注意當地經濟前景，才可以放心落注。篇幅有限，有機會再跟大家分享筆者心目中政策及經濟兼備的海外投資選擇。