人口老化及萎縮是近年很多投資者關心的議題，事關有外國傳媒爆料，指中國人口已跌破14億，是1960年代以來首次下跌，令很多人擔心中國經濟在失去人口紅利下走下坡，甚至拖冧樓價。究竟人口結構對樓價有沒有影響？相信很多讀者都想知答案。

過去十多年，資產價格被寬鬆貨幣政策扭曲，令很多人忽視人口結構和樓價的關係，甚至高呼在大水猛灌的時代，兩者已沒有絲毫連繫。恕筆者不能同意以上觀點，我始終相信人口結構與樓價走勢是掛鉤的，只是要用較長時間發酵蘊釀。一個國家或者城市，如果年輕勞動人口佔多，不但有效推動經濟，居民組織家庭的需求亦會變化成對房屋的需求，樓價自然上升。

以香港為例，1984至1997年的樓價升幅，其實較剛過去的十多年更厲害，當時戰後嬰兒潮一代正值20多至30多歲，年輕勞動力佔社會人口多數，在充足的人口紅利下，香港經濟經歷最輝煌的年代。根據差餉物業估價署的私人住宅售價指數，1984年的指數低位是17.2點，到97年的高位172.9點，13年間足足升了10倍。不要忘記，80、90年的供樓利息高達10厘以上，開支遠超現時2至3厘息率。

再看日本，人口老化問題早在1970年代出現，2009年起人口更開始萎縮，即使政府自90年代經濟泡沫爆破後，一直採用寬鬆貨幣政策，但樓價卻長期走弱，即使過去幾年地產市道稍有起色，但只限東京、大阪等有較多年輕勞動力的大城市，全國很多地方的樓價，仍與90年代高位相距十萬八千里。

出生率低、勞動人口比例下跌的情況，多數發生在發展較成熟的國家。這些國家的物業市場經過多年發展，大部分由富裕的年長階層持有，令置業入場門檻高，租金回報並不吸引，也因為樓價基樓高，所以未來升值的幅度相對較細，買家長遠還要考慮人口老化令租客數量減少的問題。

至於亞洲區仍有人口紅利的地方，主要集中在東南亞。筆者最熟悉的馬來西亞，過去5年的人口升幅每年維持在1.3%至1.5%，婦女生育率為2，即平均每個婦女生2個小孩(香港近年大約是1.2)。從最新的人口金字塔圖去看，大馬現時以20至39歲的人口最多，國民平均年齡未夠30歲，跟80年代的香港非常相似。

馬來西亞是東南亞各國中，少數人均居民總收入(GNI)超過1萬美元的國家，大馬早在1990年代已進入中高收入經濟體，經過30年的發展，去年馬來西亞的GNI已去到10,192美元，與世界銀行高收入國家的界線12,536美元，只是一步之遙，在未來幾年很有機會晉身高收入經濟體，與新加坡及汶萊看齊。

從其他國家的經驗來看，由於工作機會及資源都集中在一線城市，全國各地的年輕人才都會想前來尋找機會，日本有東京大阪、中國有北京上海深圳，這些城市的住宅在經濟發展過程中永遠最早出現短缺，當樓價升至超出居民負擔時，需求才會流到周邊城市，帶動其他地方升值，所以趁早購入一線城市的物業，回報通常最可觀。現時大馬首都吉隆坡及科技重鎮檳城，樓價與居民收入比例只是分別9倍及8倍，對比起其他國家的大城市，仍然有不少升值空間。

買樓從來都是以年計的長線投資，在置業前必須以這個地方的長遠因素作考量，人口結構是必修的功課。