上一集講的大部分關於投資過程中出現的問題，今集想告訴想買柬埔寨物業投資者，當地土地登記中「硬卡」和「軟卡」的區別。

一般柬埔寨人所稱的「硬卡」和「軟卡」是兩種不動產權形式，這個稱呼在國土部和法律中沒有出現，只是本地人的叫法。

甚麼是「硬卡」「軟卡」？ 

硬卡

即柬埔寨國土部為一幅土地和上面的房產發出的一張硬卡紙，上面明確列出土地及房產面積、土地所在地點，也有業主資料，一點也不含糊。這張卡是國土部發出，這種叫硬卡房產。

我建議海外投資者只買硬卡房產，當你買公寓時，國土部會出一張硬卡上面寫上業主名字，亦會在卡上列出單位樓層及面積，還會附有圖則，這樣是毫無疑點沒有爭議，相對安全。

而「硬卡」可以分兩種

1）不動產持有證書（或稱土地使用證書）Certificate of Immovable Property Possession

2）不動產所有權證書 Certificate of Immovable Property Ownership

兩種都是依土地法在地政機關登記的憑證，以官方專用優質硬卡紙印製。所有權證書通常由各地地政機關依業主申請審核通過才發放，原因是須透過跨省的國家系統登記，因此亦必須徵收較高地徵稅。這兩種證書都俗稱「硬卡」，法律地位上較為有保障。

硬卡上需要列明下列資料

1. 物業編號

2. 證書序號

3. 核發單位以及日期

4. 物業位置：道路名稱，鄉鎮，社區，分區一集省份

5. 加註GPS諮詢質地戶籍索引圖，並顯示臨街土地位置

6. 土地使用種類（對物業投資者很重要，如果買了農地就完蛋了）

7. 物業尺寸（土地尺寸）

8. 所有權資訊：包含雙親姓名

9. 取得物業依據：收據、土地分割文件、買賣合約、贈送合約、繼承書活法院判決書等

10. 抵押權：如有租賃合約，貸款抵押設定或其它信託資料。

11. 如果由公司持有，必須有公司資料

＊舊款硬卡沒有GPS定位，但也是安全的。

對於來柬埔寨投資地產或者房產的投資客，選擇硬卡物業是安全的。

軟卡

軟卡就是一張軟紙，與硬卡不同，上面沒有固定格式。軟卡為何存在？有些是以前打仗走難時，大家逃到鄉下，過了不知幾多年又跑回來，兵荒馬亂時，只要在金邊找一間空屋住下來，物業就是你的了。所以那時有人霸佔了他人房產，安頓後找當地村政府或村長，告知新住處，村政府或村長就會寫張字條證明你住在那裡。

仲有那時當地人對貨幣信心不足，物業以黃金買賣，好像武俠小說中大俠飲茶以一錠金買單，同樣地叫村長寫個證明，列出付了幾多黃金來買賣土地和房屋，這就是軟卡了。只要是一張紙就證明房產所有權，軟卡可以是介紹信、地方政府紀錄、簡單買賣書、也可以是證明書。甚至有老人把房子留給後人，寫張遺囑也算是軟卡，所以軟卡形式五花八門。

柬埔寨的土地法在2001年通過，至今雖已17年，但大部分土地仍未有在政府機關登記，所以軟卡在柬埔寨非常普遍。本地人通過村長或自己的關係在地方政府備案就交易。但如果想轉換成硬卡，需要法庭確認才能認清合法業主。買了未經法律認可或僅經地方政府紀錄的軟卡物業，當業主遇上法律糾紛，對於外國投資者來講是毫無保障的。

不管是硬卡還是軟卡，其實都有它們存在的價值及意義。辦理硬卡的投資者，雖然有較好的法律保障，但也有稅項問題，而軟卡物業較易在短期內易手，賺取差價，但一旦遇上法律問題將較難處理。