泰國樓大馬樓近年聽到厭，有人開始轉去柬埔寨買樓，認為「危中有機」。但最近卻有很多金邊物業代理離場，令幫襯他們的投資者變成「孤兒仔」。今次筆者會分析一些買柬埔寨物業的真實案例，讓投資者參考，並建議大家投資外地地產項目，特別是未成熟的市場時，最好實地考察了解。

以下有幾個柬埔寨買樓陷阱要注意：

1. 99年產權房

同事甲小姐因為貪平在柬埔寨買了一套公寓，購入前發展商表示是永久產權。甲小姐按香港買樓思維判斷，以為既然有建築物業權，99年到期後土地使用權也能自動續期。誰知柬埔寨版本的99年產權，和大家理解的永久產權解釋上完全不同，柬埔寨的99年產權到期後，土地連同上面的建築物都會無償收歸國有，即免費送給政府。投資者只是買了層樓99年租期，到期收樓一蚊都拿不到。問題是她落訂前，發展商沒有告訴她這件事，只再三強調永久業權！用回報高及升值能力高來分散注意。

實情是，柬埔寨發展商如果開發的是99年產權的地皮，通常拿到的是整幅地皮的產權，起完樓開售後也沒法分割產權，小業主不能拿到屬於你購入單位的「樓契」，買家收樓後是不能取得購買單位的獨立產權，也不會有樓契，小業主等於一次過付99年租金，因此這些物業易買難賣。甲小姐知道後向發展商投訴，但是作為一個外地人而且已簽了合約，發展商根本不會認真處理，最後可能不了了之，唯有自認倒霉。

 2. 發展規劃的泡沫

柬埔寨這個發展中國家，土地是否值錢，很視乎政府的規劃。由於當地基建落後，所以政府規劃大都集中在鋪橋搭路。通常有道路修到地皮門口，地價就會升。但柬埔寨政府的風格是「重援輕資」，即政府很少為基建埋單，更多的是想其他國家來援助建設。(可以參考柬埔寨公共設施及交通部官網)。

當地已完工或施工中的基建項目，很多都是外國援助，其中中國的援助佔最大比例。柬埔寨政府宣稱修建基建，部分原因可能是為了政績，又或者為了選舉而發放消息，選舉過後是否真的落實修建，要自行評估風險。另外，不要因為認識某個所謂本地權貴或與權貴稱兄道弟的人，就覺得他們的「內幕」十拿九穩，而傻傻地接了火棒。

3. 土地類型轉換（別墅）

柬埔寨的土地使用性質可分為民用、商用、工業用和農用，並會登記在土地的「硬卡」上。若登記土地類型為農用地，必須向政府申請轉為商用地，才可以建出售的住宅。因此，想在當地買地，需要向賣家問清楚土地類型。如果是農地，賣家通常說可以轉商用。買家此時就要考慮好是自己去申請改變用途，還是要求賣家負責。

另外還要小心，有些賣家明明如果土地類型暫時不合規定，但又心急出售，可能欺負外地買家看不明柬文產權證或土地證，不說明土地使用類型的問題，只游說買家盡快完成交易。筆者建議，買家應在付款前，讓賣方申請好轉換土地性質。如果買方自己申請，而又不成功，那就代價不菲。畢竟土地的實際情況，賣方會比買方清楚得多。

4. 金邊別墅筍盤都賣不出

如果你認識住在金邊的朋友，可以問他們在金邊買樓的看法，十個中有九個人會告訴你，他們寧可買離市區20分鐘車程、又新又大又平的排屋別墅，也不願意花兩三倍價錢去買市區的電梯公寓。

現時金邊市區的電梯公寓，一房售價約90至150萬港幣，這個價格已經可以在曼谷市中心外圍買到開放式公寓; 而金邊市區旁的別墅，每棟售價約30至50萬港幣，還要有好幾間房。但根據VTrust資料，即使排屋售價相宜，但截至2016年底仍有3.3萬間賣不出，約佔排屋總供應量三分一，而當中有2.8萬間準備落成，導致金邊房地產供過於求的問題惡化，早幾年前不斷推出的金邊新盤樓花項目，幾乎陸續停建或者減少產量。

5. 電梯公寓供過於求更嚴重

依據Vtrust及世紀21柬埔寨總部的調查(這兩間機構是柬埔寨最權威的房地產數據來源)，單是2016上半年就有近13,730伙公寓單位推出，預估到了2020年會有37,570伙供應到市場。

但2016年公寓的需求只是供應的13%！有87%的公寓單位是賣不出的(2015年的需求量也不過37%)；老實講在供過於求下，金邊的物業真的可以讓投資者在三五年內賺錢離場嗎？樓價與租金可以上升嗎？

數據自己會講說話，很難相信推銷員口中所講，買金邊樓等於投資10年前的深圳，想投資金邊房地產市場的朋友不妨再仔細想想。