近年，不少藝人明星在廣告推波助瀾，令大批中港澳投資者到日本買民宿類型物業。在日本政府落實民宿新法後，更多人以為做投資民宿一定取得高回報，但他們往往沒了解清楚細節就下決定，最終當然以中伏收場。

日本今年3月15日起開放民宿登記申請，若在6月15日前沒有登記並獲批，物業就不能合法地經營民宿，隨時可被「冚檔」檢控，罰款3萬至100萬日圓。而民宿新法的定義分兩種，一是在指定大型活動開放的民宿，另一種是經常作為招待旅客的民宿。很多買家未能分清，我會跟大家分講解在這兩個大分類下，哪四類是合法民宿。

1.與業主同住的民宿

2.與業主不同住的民宿

3.特區民宿

4.住宿不超過10人、免設立接待櫃檯的民宿

民宿新法規定，東京的物業經營民宿一年不得超過180天，(起初羽田機場附近的大田區，是唯一合法經營民宿的特區，但一定要住宿七天六夜)，而大阪一年365日都可以經營，但大阪府市一定要住宿至少三日兩夜。另外，還有物業面積、消防設施等都有限制。

如果業主不是同住，就必須製作住客名冊，及透過管理公司打理。同一棟大廈如果有超過六間民宿，就要委托合法的民宿管理公司代為辦理。

我認為，如果買家有心投資日本民宿，不如用註冊公司名義買精品酒店來經營會更划算。計一計數，民宿一年只能做180日，其餘時間空置，高回報只是假象，真正入業主袋的利潤少之又少。不夠錢買精品酒店，倒不如買單身公寓長期穩定收租更好。

民泊規定如下︰

1. 一年只有180天可接待旅客住宿

2. 經檢查符合規定的住宿環境應包含：廚房，浴室，廁所與洗手台，若是房屋內沒有沐浴設備，住宿附近的公共澡堂不可計算為民宿設備

3. 提供棉被枕頭等寢具

4. 提供民泊平面圖與合約書備查

5. 床舖面積與相對應接待旅客人數的規定，扣除公共設備(廚房衛浴設備與洗手台與走廊，收納床墊的櫥櫃後，至少一人3.3平方米

6. 有緊急照明設備與避難路線標示，申請時也要提供消防核可證明書

7. 設備器材如何使用的外語說明書

8. 住客登記紀錄：姓名，住所與職業等，每一位住宿房客都應出示並登記詳細資訊

9. 設立鄰居申訴管道，24小時都應人接受鄰居申訴

10. 根據各縣市政府規定住宅管理法規辦理

11. 禁止以小時計算的短租

12. 若是該棟公寓管理明文禁止民泊，就不能申請成為民宿

13. 以各縣市政府規定為準則

14. 住宅宿泊管理業為國土交通省

15. 觀光廳登記民宿仲介業

日本民泊新法規定