港日樓按息息相關

筆者早前在東京大手町的三井住友銀行，申請公司樓宇按揭貸款，跟一位在銀行工作30多年的日本人經理閒談(透過翻譯)。

80至90年代，日本經濟最輝煌的時期，供樓利率是10至12厘，如果借100萬港元單位計算，利率10厘，分30年還款，每月供8,368元，在息除本減情況下，第一個月供款有99.6%，即$8334是利息，而本金約$34港元(情況跟1997年香港的供樓負擔比例非常相似)。

 

但過去30年日本每年都下調利率，直到2016年2 月實施負利率政策，目前實施負利率國家有瑞士，丹麥、瑞典及歐洲，負利率政策目的是刺激經濟及通脹，在低息環境下存錢不划算，政策使國民把資金拿出來投資債券、股票、房地產。

 

目前日本樓按利率底於1厘，在低息環境下供樓平過交租，而日本買樓收租回報率平均都有五厘以上，收租相對把資金放在銀行好得多。在亞洲，目前日本是借貸成本最低的地區，其他亞洲地區例如中國、泰國、馬來西亞等地供樓負擔利率都在五厘左右。

 

近日香港各大銀行跟隨美國加息8分之1厘，結束減息年代。筆者記得過去10多年香港只有減息，利率每創新低，特別是供樓同業拆息利率H+0.x不足1厘。現在息魔終於殺到，對香港樓市有多大影響？首先說一手市埸，各大地產發展商的銷售手法，是減價加優惠推盤，加價不像以往進取。

 

二手方面，過去二手業主反價封盤日日發生，買家追價是常態。近日就聽到少量二手業主劈價賣樓，究竟樓按加8分1厘，利息支出多了幾多？用100萬來計算，25年期還款利率2.15每月供約$4,312港元，而加12.5點子很，上升到2.275利率，每月供款是$4,374，多了62元，如果借500萬樓按，供款多310元，如3年加息1厘，用3.15利率計算，供款會多2,480元。每月供款額的本金佔60%利息佔40%，簡單來說目前全亞洲樓宇按揭借貸成本最低是日本，香港緊隨其後。低息環境下，東京跟香港仍然具較大競爭力。