筆者在富士山八合目一家旅館準備休息之際，收到客戶查詢，問究竟日本民宿仲有冇得做？由於翌日一早攀爬富士山頂，所以還是先睡覺，之後再答。

清晨五點看完日出後，從八合目行了近兩小時終於到山頂，在山頂食店吃了碗拉麵，又遊覽火山口，逗留半小時後開始下山。好天氣下用了約四個小時到達山下五合目，坐巴士回河口湖取車回新宿家。

過去幾年筆者每年7至8月都會去攀登富士山鍛鍊體能，過去有8次上山經驗，但有3次因為天氣惡劣失敗了，今次是第5次成功登上富士山頂，非常感恩。

2013年9月東京成功申辦奧運後，日本樓市在過去五年間步步上升，特別是東京大阪一二線城市，今年6月15日政府推行民宿法例，日本物業市場產生微妙變化，基於日本政府區役所把市區的地域劃分，有些專用地域是不能經營民宿或強制一星期只能做兩天。

這些地區經營民宿的單位大受打擊，由民宿轉回正常長租給日本人，租金回報率由8至10%回落至4至5%，單在東京市場忽然多了數千個租盤，租金受壓，許多裝修漂亮的民宿單位回到市場做正常租務，跟一般標準裝修及沒有傢俬的單身公寓鬥便宜。

近日有些空置單位丟空兩三個月仍然不能租出，但同時有另一個現象，就是成功申請到民宿牌照的單位，租金價格倍升，原因是旅客量沒有下跌，酒店房間沒有增加，民宿量減少，合法民宿租金自然上升，很多旅客都非常難訂到房間，就算一些二三線酒店，價格都已經上調。

投資者想了解民宿有甚麼錦囊，其實好簡單。第一是地點不是專用地域可經營日數(東京180天)或(大阪360天)；第二是大廈管理處可以容許經營民宿；第三是有一家可以信賴的代理，可以隨時制定短期租約，把民宿單位隨時變成高端單身短租公寓，符合法例規定。

如果投資者擁有是全幢物業，可以把大廈改裝，加設消防裝備成為旅館或簡易宿泊所，申請合法牌照，就可以一年365日出租房間，等同酒店，當然要計算改裝成本。

筆者不建議香港或中國投資者，在沒有申請民宿牌照下，用線下形式偷偷經營民宿，這樣做隨時惹官非，筆者認識一些業主表示，有日早上有三名日本政府區役所民宿小組成員上門突擊檢查，問住客是否租B&B民宿單位，並要提供身分證明文件。

擾攘一輪後，證實是業主本人才關門而去。日本政府開放民宿同時監管民宿，目的都是稅收，作為投資者收到日本人租金理應交稅，因為過去一些正常租務每年都交租金收入稅，但很多外國業主，過去幾年經營民宿單位，收入沒有交稅，情況非常嚴重，才導致有今天的法例，希望投資者搵開心錢，交正常租金收入稅，切勿以身試法。