筆者近月出席幾個在香港舉行的大型樓市論壇，當中兩位近年評論香港樓市非常準確的好朋友，汪敦敬博士及香港專業地產顧問商會會長蔡志忠先生，對本港樓市作了最新分析，筆者認為非常值得參考。

首先分享一下兩位的觀點，汪博士分享對住宅市場看法，説從前的牛熊市已不能表達目前香港樓市走勢，用了一個新名詞「龍市」來演釋新形態。

龍市分成「龍市一期」和「龍市二期」兩個階段不斷循環！龍市是升到你唔信，特別在2012年後，大部分香港人在2012年已經感到樓價非常貴，用人均平均收入及生活指數去量度樓價已經見頂，那時大力主張叫人買樓的評論員不多，汪博士是其中一人。事實證明他非常準確，汪博士看未來香港樓市是進入龍市第2階段，即係整固之後再呈上升趨勢。但必須注意，林鄭3招會影響二手資助房屋售價，資助房屋成交價有下調壓力。

蔡志忠會長就分享了今年香港住宅及商廈樓價真面目，分析各類型物業價格走勢。

住宅價格

1) 山頂豪宅別墅：由每平方呎6至7萬港元，兩三年間升至目前每呎15萬港元。

2) 臨海豪宅：兩三年間由每平方呎1.5至2萬港元，升至6萬港元一呎。

3) 中細價樓：平均每年升15至20%，升幅尚算溫和。例如港島龍頭指標太古城，目前呎價2萬多港元，比香港新界一些新盤更便宜。

甲級商廈價格

中環甲級寫字樓平均每呎5至6萬港元，樓面面積由幾千呎到近萬呎，成交價5至10億港元。

灣仔至上環每呎2.5至6萬港元不等。

尖沙咀西部寫字樓每呎2至3.5萬港元

尖東每呎1.2至1.7萬港元

東九龍每呎1.1至1.8萬港元

總結

住宅：15至30%辣招稅太重，若首置或自住可以購買，投資則慎重。
工廈：全幢工廈有活化概念，受市場追捧，買少見少。
舖位：租金止跌回穩，遊客穩定增長，舖位價格溫和向上。
商廈：避開空置稅率高地區，中環核心區仍受資金追捧，看好尖沙咀區甲廈，呎價落後，年底有兩成上升空間。

以上是目前香港樓市真面目，距離9月份高鐵及港珠澳大橋通車只有兩個月，兩條大血管通車後，香港交通網絡打通任督二脈直通到內地各大城市，香港樓市發展大家拭目以待。