筆者早前出席完香港一個大型海外房地產展覽活動，主辦單位邀請筆者分享一下海外置業錦囊及風險評估。今年的參展商比去年少五分一，主因是地產代理監管局(EAA)自4月1日起，監管地產代理售賣海外樓花，因此少了地產代理商參與，大部分地區都是發展商直接來港推銷。

筆者老友萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文同場演講時表示，投資海外物業有三個基本條件，第一是摃桿，第二是低息，第三是租金即時回報。如果買海外物業不能借貸，或是樓按利率高於5厘，按揭成數少於一半，而買的是3、5年樓花屬供死會那種，這樣的盤不值得買，買任何一隻房托股票或地產股都比它好。筆者非常認同，如果收租物業回報率，低於供樓利息負擔，基本上無利可圖，特別是一些幾年期的長遠樓花沒有租金回報，所以筆者建議投資海外物業時首選現樓，看過現樓才決定入市，買錯機會自然減少。

如果有興趣投資日本巿場的朋友，必須特別要注意6月15日日本政府已開放民宿合法化及嚴厲管制民宿，大家投資的時候記得看清楚土地使用權能否做民宿。其實土地使用權看一下凡有專用的兩字，基本上不會合適做民宿(筆者從來不建議買單身公寓做民宿)，詳情可以到日本區各地區的役所了解。