東京近來大雪，非常寒冷，雖然港股近來回吐，但比起一年前仍有很大升幅。近期筆者出席很多飲宴及商會新春團拜聯誼活動，順便推廣自己的新書「宜居日本」，很多朋友說，自己股票高位吐現止賺，想吐股換樓換投資版塊。但香港立法會上月通過15%新辣招印花稅，在香港置業成本增加，本來想在香港買磚頭，政策間接令到香港資金流向外國物業市場。

東京及大阪是港人非常熱愛的地方，去年平均4個港人就有一個去日本旅遊，而投資日本房地產有匯價風險需要注意，有些資深投資者近期見日圓走勢強勁，把部分股票放售吐現買入大量日圓，博升值同時再用部分資金買日本磚頭，希望能夠賺價賺匯。好多朋友經常問筆者今年日本地產有什麼地方值得投資，及投資甚麼項目。筆者標準答案，Location肯定是東京及大阪一二缐地區，而地產項目通常是投資小全幢大廈（10層樓以下）值博率最高。

用日本政策來推測一下未來較有前景的項目。今年6月日本政府開放政策，任何住宅可以經營民宿（最長180天），舒緩日本酒店不足壓力，在這樣的情況下，投資者為了增加收入會把收租物業（大部分單身公寓）變成民宿。在正常推測下，收租物業租金回報上升，樓價自然向上，但必須留意民宿競爭馬上大大提升，通街做民宿爭租客，如果是單身公寓，特別是一些大廈管理明文規定不能做民宿的物業，切忌以身試法，因為大廈管理禁做民宿B&B根本上很難僥倖經營下去，如果真的要投資日本樓做民宿，首要條件是大廈管理處容許業主經營，這類大廈升幅看高一缐。

而針對這類民宿投資有五大要點

1)   大廈管理處容許做民宿
2）大廈有電梯
3）大車站附近（距離車站十分鐘內）
4）近旅遊名勝景點
5）購全層或全幢（方便管理）

投資日本民宿最主要是位置好及購入全層或全幢（避免投訴噪音），除了方便管理外，全層可以引入一些主題設計房間及設備，令旅客賓至如歸，自然吸引到口碑及回頭客。當然最重要在日本找到一間可以信賴的不動產公司及有完善托管服務的公司協助，自然安心又放心。