筆者剛在日本公司查閱到網上數據顯示，有關東京23區2016年首十個月一手樓盤成交量合共約3,000個單位，當中包括單身公寓及1房、2房、3房等，而離開東京都周邊其他地方首十個月的一手成交量，埼玉縣約813單位、東京都下約882單位、神奈川縣下約772單位、橫濱約1093單位、都心七區約1010單位、千葉縣約662單位。以上數字未計算一戶建（獨立屋）及全幢商業大廈。

了解地域用途

目前海外資深投資者比較對東京或大阪的中古二手樓包括一戶建或全幢大廈感興趣，主要原因是具重建價值，而在日本擁有屋地要重建需要符合特定條件；首先講解一下「屋地」樓契內容，根據日本建築基準法，第一點是用途地域，當中分14個類別，因篇幅有限，筆者簡單分成五類：

1. 第一種低層住居專用地域
2. 第一種中高層住居專用地域
3. 商業地域
4. 準工業地域
5. 工業地域

不同用途地域有不同要求道路距離及寬度，筆者用最簡單一個例子同大家分享一下，一幢三層高中古二手樓，簡稱小全幢，樓契內有三個重要因素：

1. 容積率
2. 土地建築比例
3. 用途地域

如果容積率是500%等於可建土地面積倍數，而土地建築比例是80%，如果土地面積是100平方米，那土地可以佔用80%地積比率，以上述例子土地100平方米計算，容積率是5倍，相等於重建面積是100×80%x5=400平方米,可以重建的實用面積是400平方米，但重建項目的地皮門口的寬度必需超過兩米，如符合寬度超過2米，連接大路必需有4米以上的闊度，這兩點符合才能滿足重建要求。

有些情況是門前大路寬度不足4米，只有3米，那需要從道路中心點1.5米量度，往後退0.5米變成公共道路，道路兩旁合共達到4米以上配合要求，就可以重建；當然要去實地視察才能作準，視乎情況而定。

而用途地域最具價值的就是商業地域，全日本最高價值地段是東京銀座大道，因為銀座大道闊度超過12米，那重建高度可以用盡容積率，可建高度限制最大類別，所以地價最貴，而目前東京很多內街道非常窄都不足4米寬度，很多內街房子都不重建，投資者要注意了。

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