非常榮幸受到星島海外地產網舉辦的「香港vs日本樓市大比併」邀請做客席演講嘉賓！

上周美國聯邦儲備局（FED）正式公佈加息25點子，利率邁向上升週期，香港樓價屢創新高，高位橫行，日圓兌換價創今年新底（約6.5港元兌100日圓）。市場投資板塊移動，要準確掌握海外投資環境，必須要先瞭解後投資。

先上車後投資

借用另一位講者葉景強先生（King Sir）的一句話，要投資海外房地產（日本樓）之前，你在香港必需要先上車，有個自住物業，然後有多一兩層樓投資經驗，才夠資格可以走出去買海外物業分散投資。King sir說得非常正確，所謂「力（實力）不到不為財」，在香港有投資房地產經驗，再去日本做包租公自然就可以實戰比較一下。

香港租金亞洲之冠

筆者作一個簡單比較，從投資回報做包租公計算，香港租金是亞洲第一高（租金最貴），而樓價也是全世界最貴（山頂白加道22號呎價15萬港元，市區樓實用面積呎價平均約1至2萬港元（視乎地點），而每呎租金約20至50港元（看新樓或舊樓以及地點），住宅租金回報率約1至4厘（要視乎豪宅或是劏房）。

東京大阪租金回報相對吸引

日本（Japan）東京（Tokyo）租金是全亞洲排第二，租金僅次於香港，東京樓價在90年代是全世界最貴，自90年代經濟泡沫爆破樓價下跌八成，到2013年東京申奧成功，由2013年開始止跌回升，到2016年間東京都平均樓價已上升40%以上，但距離廿多年前高位，還有約60至70%才回到家鄕價，東京都目前樓價排亞洲的第五、六位，皆因香港、澳門、新加坡、台灣、北京、上海等地平均樓價都已超越東京；東京都目前平均呎價由2千元至8千元港幣不等（視乎新樓或舊樓及地點）。

• 相關樓盤：星島海外地產網 日本物業資料庫

東京及大阪租金相對其他亞洲地區吸引。當然投資海外房地產要符合天時地利人和（時機及位置）最好配合用埋筆者自創的投資海外物業方程式：「P.R.I.C.E」就最理想了。

P.R.I.C.E.	P = 人口上升（Population-Growth）
	R = 租金回報 （Rental Return）
	I  = 基礎建設（Infrastructure）
	C = 匯率（Currency）
	E = 經濟（Economics）

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