地產是個古老行業，在華人社會可以上溯到周朝的井田制度。但是，地產是整個經濟的載體，亦隨著經濟形勢的變化而逐漸改變。十幾年前，筆者入行的時候，寫字樓和商場就是商業地產的全部。在美國工作的時候，投行和基金公司一般都將房託按資產類別分類，任命分析師專責研究。那時候，當上了寫字樓或商場的分析師基本上就成了公司的首席分析師，擁有對基金經理職位不成文的繼承權。

但是過去十年，網購在美國越來越普及，商場的重要性逐漸下降。大型商場，可以轉型提供餐飲、美容、運動室等服務消費以維持競爭力。但是小型商場，往往只有一間大型連鎖店和十餘個舖位，就失去了吸引人流的能力，空置率逐漸上升。 商場房託的重要性亦大幅下降。由十年前，商場房託佔當地房託指數三四成市值，下降到現時不足兩成。

同一時間， 電腦及通訊科技成為現代生活不可或缺的一部分。與之相關的地產項目發展極快。美加等地傾向低密度發展的都市模式，除了個別一線城市之外，其他地方高樓大廈數目不多。所以手機營運商需要另外興建電訊發射塔以安裝自己的通訊設施。因此，電訊發射塔在美國亦是商業地產的一種。

現時當地最大的五隻房託之中， American Tower Corp 和 Crown Castle Intl Corp  是第一及第二大的房託。這兩者都是基建房託，主力經營電訊發射塔的服務。單是這兩隻房託現時已佔據了當地房託指數的13%。

另外，第五大房託  Equinix Inc，則專營數據中心。數據中心雖然是工業物業的一種，但是在電力、冷凍及保安三方面亦有不少要求，所以衍生了專業營運的商機，催生了專門房託。

考慮海外地產，當然可以購買心儀的住宅單位。但亦可以考慮，直接購買當地的指數基金 (Index ETF)。指數基金沒有基金經理營運，只會跟隨指數成份股的改變而換馬。像上述的長期變化，指數基金可以自然對沖。對缺乏當地知識的投資者，未嘗不是一個選擇。