雖然筆者有擔任大學的客席副教授，不過通常較少直接在專欄引述經濟理論。最近在課堂討論了曾擔任美國聯邦儲備局理事的哈佛大學教授斯坦(Jeremy Stein)組員所做的經濟理論，卻值得回味。

久居香港的投資者，在研究海外市場的時候，也許會忘記了香港市場也有不少獨特之處，不能直接套用到外國。例如香港自戰後一直是地少人多，居住環境狹窄。當然，不同時代造成供應不足的原因亦有所不同。但是香港投資者在投資一般住宅及商業地產的時候，往往不需要太著重租客來源。尤其是較為熱門的盤源，想得太多反而出價太慢太保守，買不到心頭好。

香港市場另一個特點則是資金充裕。雖然不少市民買樓會有困難，但是我們亦知道市場上有其他投資者實力雄厚。因此，樓價回調會否變成長期趨勢，在乎於擁有資金的投資者是否願意進場。

在其他市場，能隨時進場的投資者也許不多。 例如早前提及的拉斯維加斯，城市規模剛經歷了擴展期，吸引了不少的專業人士。這些新增居民，就算已經買樓亦是相對近期之事，按揭相對樓價的負債比仍然高企。

斯坦教授賴以成名的理論，就指出在這個情況之下，樓價一旦開始下跌，身負按揭成數較高的住戶，因為沒有其他資金，所以難以換樓。假如這類住戶數目夠多，就會令交投量大跌，繼而令樓價大跌。

其實回想香港在亞洲金融風暴的樓市跌幅，背後亦可能有同樣因素。當年進取的投資者，可能身負幾份按揭，一旦樓價回調，融資就會變得困難，出現價量齊跌的情況。

歷史悠久的成熟大城市，不同年齡層的業主因為買樓時間不同，所以身負的按揭量亦有不同。就算樓價微跌，亦有一定的投資者有實力接貨。因此，集中投資於各國的大城市，除了擁有集群效應，經濟發展較快等耳熟能詳的理由之外，上述的融資問題亦較少，抗跌力其實較強。所以大城市「貴買貴賣」亦有一定道理。