地產是整個經濟運行的載體，長期需求取決於當地的經濟環境。而環境當然取決於人口數量。人口量不單決定了勞動力輸出量，同時亦決定了經濟體的總消費。因此，就算再先進的經濟體系，工業和服務業大規模自動化之後，仍需要足夠人口以維持經濟總量。

上個月我寫過以過去20年計，日本的地產以東京和福岡最為穩定，中間幾次錄得升幅。但是過去幾年，大阪卻後來居上，樓價逐步企穩。2018年當地的住宅樓價，升幅超過10%。

翻查人口數據，原來以大阪、京都、神戶為中心的關西地區，在經歷了十五年(1995年至2010年)的低增長階段之後，在2010年後人口突然增加。關西一向是日本的工業重鎮，尤其在上世紀日本經濟起飛的年代，東京逐漸轉型成金融和服務中心，關西地區則保留了工業傳統。

在泡沫經濟後的頭十年，工業重鎮的地位對關西地區是負累，因為工業外移令其經濟更加困難。但是在過去十年，關西的工業技術成功升級。根據當地政府宣傳文件，關西所生產的太陽能電板，佔全日本生產量的七成。幾家傳統電子廠商，亦組成聯盟研發電池組等相關技術。日本國內極之推崇節能環保科技，關西廠商單單是照顧日本國內需要，就可帶動經濟再發展。

再者，關東和關西自豐臣秀吉和德川家康的年代起（十六世紀末），就長期處於競爭狀態。就算到了現代，還是有文化、口音等分別，競爭仍然存在。但是，自從2011年東北大地震後，日本政府亦明白只有東京一個經濟中心，有一定的長期風險。故此，將部份資源撥到關西，例如支持大阪申辦世界博覽會，亦是分散風險之策。因此，香港的投資者在研究投資日本樓巿之時，在東京之外，也許亦可以留意大阪。