有一家中東的主權基金，主要任務是將出口石油的收入變成長期資產，以供兩三代之後的國人使用。因此，他們的地產投資組合非常保守，投資的城巿必需幾十年來都維持了聲譽，可以合理預期兩三代之後，這些城巿仍是所在區域之中的龍頭城巿。十幾年前筆者初次接觸他們，亞洲就會投資東京、香港及新加坡。在歐美，亦只有不到十個目標。

幾十年前成立基金的時候，是因為哈伯特頂點（Hubbert’s Peak，又稱石油頂峰 Peak Oil）預期石油國的產油量終會達到頂峰，之後就會高速滑落。到了現代，就因為綠色能源高速發展，十至廿年後，石油需求未必可以維持現有規模，石油國的經濟實力或大為削弱。因此將現有收入化成幾十年後的資產，是未雨綢繆之舉。

中東的石油國其他資源不多，假如現在的收入投資失敗，對將來影響極大。所以他們寧願放棄其他機會，保守地集中少數城巿。

大部份機構投資者的取態未有像這家主權基金一樣保守，但是集中資源在優質盤源是行之已久的風險管理策略。像長和系近年縮少在中港的投資規模，亦保留了長江中心等極為優質的資產。甲級或超甲級的資產，租金回報率較低，在升巿時候回報未必及得上其他資產。但是一旦跌巿，甲級資產的租戶實力較強，按時交租的能力更高，更可確保業主的現金流。

香港地產界擁有龐大的海外樓盤業務，其實是全球獨有的狀況。過去幾年全球經濟穩健，新興經濟體發展快速，投資在各地二三線城巿的回報的確普遍不俗。

但是今年開始，全球股巿回報欠佳。無論是中美貿易摩擦，還是英國脫歐，地緣政治亦有風險漸高之勢。投資者在2019年，宜向中東主權基金和誠哥學習，將投資集中到優質城巿和優質資產，以降低投資風險。