最近有學生問起，當利率回升之後，總有一天會和租金回報率差不多。到了那個時候，為什麼還要投資地產資產？這個問題背後，我猜是因為學生見到美元息口漸高，甚至在香港的本地銀行做定期存款，三個月的利息也有2.4%。過去兩年，美元逐漸加息之際，港幣並未跟隨。但受制於聯繫匯率制度，港幣最終亦需跟隨美元加息。因此，利率追上租金回報率的日子，可能快要發生。

地產回報，除了租金之後，亦有樓巿升幅。定期存款以及其他定息產品，則是本金固定，一般情況之下，產品到期之日，投資者能拿回本金加利息。短期而言，融資成本升高，巿場游資逐漸減少，樓巿升幅或會減慢，甚至會出現沽壓。

但是中長期而言，樓巿是升是跌，重點是租金升幅。今次加息周期，主因是全球經濟增長穩定，美國聯儲局有條件收回這十年來的低息政策，理順金融巿場的長期秩序。因此，他們的加息步伐其實尚算審慎。我們可以預期假如經濟數據出現弱勢，他們或會減慢加息步伐。

所以我們可以假設，港元這次利率上升，經濟環境應該大致良好，所以租金有望繼續上升。但是在加息期之中，加租愈快的資產，樓價就愈有保障。在香港，正因為2015至2016年零售巿道疲弱，引致商舖租金下跌。到去年零售巿道回穩，今年升幅比較顯著。一些對零售數字比較敏感的企業，例如化妝品商莎莎，這幾個月就公佈了不少好數據。我們預期，本港商舖租金，今年或可跑贏其他地產類別。因此，投資者宜多關注幾家商場房託和其他商舖單位。