上個月筆者有幸出席由地產代理監管局主辦的公開講座《海外樓巿多面睇》，討論投資者在購買海外樓盤所需要了解的事項。當中大部份論點，包括業權、買賣手續、稅務、外國人買樓限制、以及物業實際狀況等，我已經在本欄討論過。不過觀乎當日的現場觀眾提問，似乎大家最關心的，還是稅務問題。

稅務問題變數很多，很難一概而論。最簡單的例子，就算購買海外物業的是本港投資者，卻會因為投資者是否擁有其他國家的護照，或會牽涉到稅務條約等問題。部份國家的稅制亦會因為業權架構的分別，而出現稅率不同的情況。不仔細了解每位投資者和每個收購的細節，實在不容易給太多具體建議。

整體而言，投資者可以從收購、營運、以及離場三方面考慮稅務影響。購買單位，在不少國家都需要繳交印花稅。最近幾年，包括香港在內，不少地方都設有辣招，向海外買家徵收額外印花稅。再加上其他洗費，例如代理費等，就是買家的進場成本。

購入單位後，每年的租金收入，在不少國家亦需繳稅。假如當地將租金收入看成一般收入，需以當地入息稅率繳稅，在某些高稅率國家可以做成不少負擔。因為業主身處香港，這些出租物業需要找人代管，再有另一筆洗費；而且不少朋友會在當地借貸，又需每個月還款。一不留神，或會出現租金收入抵不上各種支出，需要每年注資的情況。

幾年後，投資者出售樓盤，又有一重稅務考慮。最基本的有賣方印花稅，然後在部份國家會有資產增值稅。將資金運回香港之時，又可能會有資金離境稅，甚至離境限制。這些限制，都會影響投資者的整體回報。

地產投資，投資年期往往以年計算，屬於長期投資。在這幾年之間，當地政策和法規亦可以改變，是另一重風險。長期而言，海外樓盤可以對沖單一巿場風險，產生現金收入，在香港整個經濟體的角度，乃是健康發展。但是投資海外的各種風險，投資者需要清楚了解，有所警剔，才能在投資過程之中真正獲益。