上個月，香港有辦公室房託公佈計劃，將旗下其中一幢辦公室招標求售。消息一出，股價再次破頂。如能高價將旗下資產變現，回收現金可以發還股東、另購資產、或者發展新項目，都對該房託有利。長期而言，如果這次收購能吸引其他房託效法，加入收購和出售資產，對香港整體房託巿場都有所裨益。

長期持有房託，和持有實體地產一樣，都是投資房地產的方法。兩者之間最大的分別，就是房託有管理層去管理物業。分析師在估量價值的時候，都會將管理層的策略，量化成「管理人價值」，加入最後的估價之中。假如兩間房託的資產數目和質素差不多，但是管理層能力有明顯分別，那麼擁有優良管理層的房託，估價將會比另外那間房託更高。

會出現這個情況，最簡單的原因就是優良管理層，能以策略逐漸提升房託資產，令幾年之後的淨資產值，增長比競爭對手更多。這些策略大致可以分為兩類。第一類，資產組合的潛力尚未釋放，房託管理層可以透過先裝修或改建資產，再配合重新招租等策略，改變租客組合，換成能夠負擔更高租金的客戶。如此一來，資產實際收取的租金將會上升，資產價值亦會水漲船高。這類策略，行內稱之為內部增長。

另一類策略，則稱之為外部增長。外部增長的定義，是策略會改變房託的資產組合。房託從巿場收購資產，是最常見的模式。如果收購價低於巿價，房託的淨資產值會即時上升；否則，如果收購後能以上面提及的方法改善資產質素，亦會令淨資產值上升。

不過，是否適合收購，亦在乎巿場氣氛。假如現時持有的資產，缺乏改善空間，或者巿場出價夠進取，其實房託將部份資產出售，收回現金，靜觀局勢變化，亦是良策。

在成熟房託巿場，相當比重的房託都會認真考慮這些策略。亞太區其餘三個房託巿場（澳洲、日本、新加坡），房託收購和出售資產乃屬常事。今次香港再有房託執行這類策略，乃是好發展。我們期望香港其他房託亦能逐漸活躍，令這個巿場變得更為健康。