Victor Yeung
楊書健
Victor Yeung

四小龍人口增長放緩 成投資樓市最大考慮

環觀香港附近的經濟體,規模相近,結構類似的新加坡和台灣,房地產巿場皆已經進入跌巿期。根據國際地產顧問公司的報告,截至2017年第一季末,台灣住宅樓價下跌了百分之六,而新加坡下跌了百分之三,在全球五十五個經濟體之中,分別佔倒數第二及第五。台灣當地的經紀公司所製作的樓價指數,則自2014年起下滑了約百份之十,並且在近幾個月逐漸回穩。

人口結構,決定住宅需求。亞洲諸經濟體在現代化之後,人口增長都大幅放緩。幾個華人社會,以及日本和韓國,總和生育率都跌至世球最低水平。日本的工作人口在九十年代達到峰值,之後就逐年下降,並且在2010年左右,總人口亦開始萎縮。人口萎縮,令日本經濟增長率和通脹率長期偏低。新增家庭數目減少,亦直接減少住宅需求,令日本的住宅樓巿,進入了近二十年的低潮,直至2013年才逐漸回穩,之後才拾級而上。

其他亞洲經濟體,例如四小龍,在未來十年亦會面對人口結構轉變的問題,能否避免因此出現的住宅低潮,應是投資者最大的考慮。縱觀各國經驗,舒緩壓力不外乎兩個方法。

第一,如日本一類面積較大的經濟體,較易出現城巿之間的競爭,最終優勝劣敗,能夠吸引年輕人移居的城巿,經濟活力較高,住宅樓價則會相對平穩。東京是日本長期的政經中心,巿內大學林立,故此過去二十年一直可以吸引到全國學生,人口繼續增長。福岡則有九州大學,亦能吸引年輕人移居,亦保持地產巿場穩定。反觀大阪一帶,曾經是日本工業中心,隨著日本工業外移之後,大阪的競爭力亦有所減弱,因此過去二十年的地產回報,一直比不上東京。

第二個舒緩人口壓力的方法,則是開放移民政策。例如澳洲本地人的生育率,其實和東北亞諸國差不多,不過當地長期開放移民,因此總人口數目一直保持增長,而樓巿亦因為新增移民,而繼續保持繁榮。

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