無論是住宅還是商用物業，地產價格最終都受制於經濟循環。經濟環境不好，所有地產類別都不會做好。不過兩者實際操作亦有差別，不宜混為一談。住宅照顧民眾生活，實際上屬於消費品。而商用房地產的需求基於商業考慮，如商場租戶只有在盈利有望的時候，才會繼續租用商場舖位。故此，商用房地產的需求，可以由各經濟數字估算出來，但住宅需求，卻牽涉更多個人因素。尤其像香港一類型的國際城巿，高端住宅也許類似藝術品，部份需求來自「物以罕為貴」的心態。因為投資心態有所不同，所以住宅和商業地產亦往往有不同的投資周期，不會一同升跌。

界別興衰步伐不同 別劃一作準

香港地少人多，住宅和商用物業的供應都來自於極有限的土地供應，彼此競爭搶地，價格才會同升同跌，反而是特例。在外國土地資源較多，不同類型的房地產項目能找到合適土地。例如物流物業，自然地會以巿郊土地為主，甚少會直接跟辦公室投資者直接競爭。

而且因為各類房地產服務不同界別，界別榮枯往往不同步，所以樓價未必會同時升跌。例如辦公室需求來自白領工作數目，商場盈利來自零售額，酒店需求來自旅客入境數目。雖然這些數據都受整體經濟影響，但是這些類別，卻可以表現各異。香港過去兩年，辦公室租金持續上升，但零售租金逐漸回落，就是表現不同的例子。

香港以外，澳洲和新加坡現時亦經歷類似情況。兩地住宅樓價，都開始逐漸回落，短中期表現，未必理想。但是兩地的辧公室租金，去年仍有上升，反映實體經濟活力仍在。現時再考慮投資這兩個經濟體，或者應該優先考慮商業房地產。