地產表現與利率掛鈎，主因是對於機構投資者而言，地產租金有如債券利息，能為投資者帶來長期現金流。

商業租約可長達20年

海外商業房地產的租約普遍比香港租約更長，例如美國（USA）或澳洲（Australia）的辦公室租約，最短是5年，部份會長至10年。物流物業的租約，更可長達20年。而且機構級資產，例如甲級寫字樓或大型商場，租戶往往是上市公司或者政府機構，所以這些大型租戶的信用，直接支撐租約的穩定性，情況有如債券。

資產價值=租約總和

故此，地產資產的價值，實際上等於資產中所有租約的總和。而因為租約年期，所以租約的價值，與長期債券的關係最為密切。不少研究就發現，地產價值其實與十年期的利息關係最大。

不過，市場討論加息期，指的一般是美國聯邦儲備局（FED）所決定的聯邦基金利息，乃是美元短息。討論短息比較容易，因為分析師可以從經濟數據和聯儲局的公告，估計聯儲局的政策思維。但是長息由巿場主導，情況每天變動，討論較難聚焦。現時期貨市場雖然預期今年短息將會加兩至三次，但是長息的加幅，卻不足50點子，加幅相對溫和。

地產好壞取決於加租速度

在加息溫和的情況之下，地產價格的好壞，取決於加租速度。地產與債券的最大分別，是債券利息是發行時期所定，之後利率變化，完全反映在價格之上。地產資產的租金收入，卻會每年遞升。例如亞太區房託的實際派息，過去15年就以每年9%的速度增長，反映了通脹以及區域經濟發展。

再者，一般而言，加息期經濟向好，而經濟向好則有利加租，所以在溫和加息期，只要租金增長追上加息幅度，反而令房地產價格上揚。反之，如果經濟體的經濟發展減弱，租金增長前景不明朗，那麼就算息口維持穩定，地產價值仍會處於弱勢。故此，加息期並不代表所有地產市場都不值得投資，但是選擇經濟長期穩健的市場，則變得更為重要。