近年香港樓價愈升愈高，我所屬公司的全球城市分析，截至今年第三季，100萬美在香港只可買約200呎豪宅，是全球第2貴。因此，大家買樓不宜只放眼香港。有部份海外物業「入場費」不高，收樓後最初幾年又有年租金回報，或有回購保證。由於售價平及有租金保證，許多買家認為回報吸引，因此斥資置業。

近年環球資金流向澳洲及英國等地，帶動當地樓價上升。對於大部分的香港投資者來說，海外物業投資可能較為陌生。

為了令讀者更容易理解，筆者從宏觀經濟、外匯前景以至樓市買賣等，每項海外投資物業的細節均作詳盡分析。

大家在考慮到海外投資時，必須先考慮自己的需要是甚麼：「買樓是為了投資？自住？還是讓留學的子女居住？因應不同的買樓目的，大家應有不同的合適選擇。」當了解當中原因後，尋找一個合適的物業地點和後續的法律程序都會變得較為容易。

愈來愈多投資者到海外買樓。其實投資者對海外住宅物業感興趣並非新鮮事。2008年金融風暴後，出現了一種新氣象，市場對海外投資物業興趣十分濃厚，首選英國，澳州及美國。除豪宅外，也有買家投資一般住宅。如英國頂尖的教育質素不但吸引了眾多國際學生，更為其房地產市場引來不少投者。最近購買學生宿舍樓花待落成後出租，形成一股英國房地產投資新潮流，吸引不少預算有限的中小本投資者，選擇投資倫敦以外的大學區。

英國的租金回報率普遍較高，達到接近4厘的水平。由於去年當地樓市受脫歐困擾一度下跌，導致新房供應下滑，倫敦更出現新樓供不應求的情況。即使英國脫歐的前景未明，當地住宅市場受其影響有限，二手市場亦不時有寶可尋。筆者建議投資英國，要選一房至兩房的單位。

澳洲是另一個吸引海外投資者的市場，雖然當地主要城市人口不多，但由於經濟增長平穩、資金流入等因素，樓價近年向上。不過，筆者想提醒大家買樓必須考慮位置，澳洲偏遠地區隨時有供應過剩的情況，因此投資必須優先考慮市區物業。相對悉尼，墨爾本供應量增幅較低，物業市場的毛收益率較高，值得留意。

筆者最後提醒投資者，由於小型發展商的建築資金來自樓花，假如銷售不如預期，工程有機會延誤甚至無法動工，因此如果在海外投資樓花，必須選擇大型發展商及代理，降低風險。

海外買樓貼士:

•        項目代理的選擇

•        土地年期

•        了解當地經濟和社會狀況

•        樓盤資料、市場情況及地段升值潛力

•        參觀示範單位及地盤

•        認購單位及選擇付款辦法

•        稅項及物業管理

•        計算購買能力

•        滙率波動

•        申請銀行按揭及每月供款方式