近日，筆者收到粉絲留言，查詢有關珠海置業的意見。粉絲表示，一直有意在內地買樓自住，希望等疫情過後，可以上去短住一下，將來安排子女到內地升學也較方便。大灣區各城市中，她比較心儀珠海，因為珠海的交通便利，往返中港兩地比較方便省時。最近，她聽到有人推薦一套位於港珠澳大橋附近、人工島上的物業，但由於她對內地樓盤並不熟悉，無法判斷該樓盤是否值得購買，擔心會出現「爛尾樓」的情況及其他意外，因此決定尋求筆者的意見。

筆者早前亦到過該樓盤視察，當時第一眼看見售樓處人山人海，也感到十分興奮，但當了解和視察過樓盤後，感覺就大打折扣。首先，該樓盤的設定是公寓而非住宅，住宅和公寓的土地性質不同，購買公寓比住宅複雜得多。公寓可分為住宅性公寓、商業性公寓及酒店式公寓幾種，可供居住的公寓跟香港「商住樓」的概念相似；而商業性公寓，由於土地為商業用地，則不允許作居住之用。

公寓的產權年限較住宅用地短，加上是商業性質，管理費、水電費也相對昂貴，其落戶規定亦跟住宅用地不同。雖然大灣區各城市的落戶政策各有不同，但如果公寓是興建在商業用地上，那麼即使買了房子，也不一定能夠辦理入戶。

近年在橫琴，就發生不少購買公寓收樓時發現「中伏」的個案，例如：買樓後發現物業不可作居住用途、晚間不供電等，政府現時亦正積極關注珠海的公寓情況。筆者曾兩次到粉絲心儀的樓盤考察，發現發展商將戶型圖睡房的位置標注為「會議室」，也沒有畫上睡床，心感不妥，懷疑用該土地作居住用途並不合法，遂向律師求證。

律師回應指該樓盤的確不能作住宅用途，而發展商在戶型圖上用「會議室」取代「睡房」，是保障自己的做法，避免製造對自身不利的證據。試想像一下，你家旁邊的單位，全都是用作商業用途，速遞公司推車到處收件派件，不斷有陌生人在你家門外路過⋯⋯相信怎樣想也絕不是理想的居住環境吧！

再者，該樓盤的位置十分「食風」，鄰近海邊，經常遭到強勁的海風侵襲，周邊也沒有其他高樓大廈，每當遇到強風都一定「食到正」。筆者不時會經由附近的港珠澳大橋往返中港兩地，每次懸掛三號強風信號時，港珠澳大橋都會「封橋」，可見該區域風勢之大。若說是購買該樓盤單位來出租，或是閒時度假住幾天，筆者認為尚可接受；但如果長居於此，或是作退休之用，相信大多數人都很難忍受每天與如此的風勢和風聲作伴吧。

最後，住宅和公寓的徵稅標準也存在很大差異，最大分別是住宅可受惠於「滿五唯一」政策，公寓則不能。「滿五唯一」是指由發出房產證當天起計，滿五年後才把物業出售，而該物業是業主及其家庭成員，在同一省份內，於國土局登記的唯一物業，業主就可以享受稅費優惠政策，包括免徵增值稅和個人利得稅。在有稅費優惠的情況下，可以節省達十多萬元的稅費總額，是一筆為數不少的金錢。如果大家打算購買國內物業自住，筆者實在不主張購買公寓，尤其是在缺乏投資經驗、不熟悉國內情況、對這類型物業了解不足的情況下貿然購買公寓，隨時損失慘重，後悔莫及！