在香港的物業投資類型中，是沒有公寓這種產品的，以至不少港人在內地買樓時，也分不清公寓和住宅有何分別，或者單純覺得只是戶型同格局不一樣，是一款不限購的投資產品，其實這樣的理解是不全面。雖然兩者均可以作居住用途，但土地性質、產權年限、稅費、管理及用途等各方面卻天差地別，一不小心就好容易中伏。

筆者有朋友曾試過在深圳買樓，那裡的發展商要求他必須用公司名義才能購買，到那刻才醒覺自己買的原來是公寓，而不是住宅，但他卻全不知情，因為他在視察單位時，那裡的裝修、格局完全與住宅無異，根本難以發現是公寓。

至於為何早期市場興起投資公寓，可以追溯至內地出台收緊房地產政策的時候。自2010年開始，內地在多個城市陸續實施限購限貸政策，不少人一夜間失去買樓資格，尤其投資者更被拒諸門外，於是有代理轉而推銷吸引港人投資「公寓」，更以「不限購、不限貸」作招徠，於是迅速掀起投資「公寓」熱潮。

至於公寓與住宅的最明顯分別，主要有三：首先，公寓本身屬於商業樓宇，用作興建公寓的地皮，一定要是商業用地，而住宅則只可建於住宅用地上，因著這個分別，兩者的業權年限亦有不同。在內地，商業樓宇的業權年限為40年，住宅則有70年。

其次，公寓是商住兩用的物業，將寫字樓及住宅合二為一；同時，公寓地址可以用作申請商業登記，住宅則不能。

此外，正如上述提過，現時內地很多城市都有限購令，限制購入單位的數量，有些城市同時要求準業主提供社保（類似香港的強積金）、內地繳稅及工作證明等文件。在這些限制下，不少港人也不符合買樓資格。不過，限購令的限制一般都只適用於住宅市場，而商業樓宇如公寓、寫字樓及產權酒店則不受此限。正如在香港，很多調控樓市的「辣招」如額外印花稅（SSD）和買家印花稅（BSD）都只限於住宅物業。

至於讀者經常問，商業性質的公寓究竟可否作居住用途？其實，「公寓為商住兩用物業」這個論調早已存在。所以即使作為資深的國內物業投資者，也難給出一個最完美的答案。誠然，公寓始終是建於商業用地上，出發點為商業用途，公寓之所以包含住宅用途，也是因為政府希望能為在當地寫字樓、商鋪及酒店工作的人提供簡便的居住配套，但問題在於入住的人是否真的在該區工作，這方面實在難以考查，亦成了令人爭議的灰色地帶。

事實上，公寓在中國已有廿年歷史，遍佈全國大小城市，一直也有人作居住用途，照樣明買明賣明出租，似乎在過去一段時間政府也沒政策取締。依筆者意見，如果中央突然宣佈取締，定必引起牽然大波，所以發生的機會很少。儘管如此，筆者始終建議大家在入市前，必須清楚了解箇中風險。

當然，假如你打算購買公寓作自住用途，也要有心理準備你所住的附近單位會用來營商、開鋪做生意，因此周邊環境會較嘈雜；打個比喻，在內地買公寓就像在旺角買樓，買住宅則如在太古城置業，所以買公寓還是買住宅也要先衡量哪種居住環境質素適合你。