最近的內房投資課堂上，「雙合約」一詞的查詢度非常高，所以希望為大家解釋一下。上一篇專欄我們談過「限購令」這種樓市調控措施，而湊巧雙合約的由來，正與我打算講解的另一種調控措施：「限價令」、「限簽」有關。

內地最早的「限價令」出現在2011年的中山，政府推出此新政是為了壓抑當時熾熱樓市。最早期的限價令，政府只是簡單列明所有發展商出售的樓盤，價格不可高於政府規定的水平，當時的價錢就訂在$5800一平方米水平。

限價令推出後，有發展商認為樓盤搶手客人自然願意付多錢去爭取，一個願打；一個願捱，並無不妥，於是悄然將房價提高。結果，買賣合約雖然簽過了，但政府卻暫緩批出網簽，令業主身份遲遲未獲確認，此為之「限簽」。

記得當年中山限價消息一出，市場內外都感訝異，認為政府非常「重手」。而事實上，打從2011年公布限價令至2017年政府拍板興建深中通道前，這6年來中山樓價一直沒有大升，證明限價令確有其效。

時至今日，限價令已跟推出初期大不同。近兩三年的限價令，並非由政府一刀切訂定房價，每個限價區域的房價，都是參考同區樓價而定，政府只接受最多上下10%的微調。舉例新盤附近幾個同類型屋苑的價格都是$6000一平方左右，若新盤進取地叫價$10,000一平方，則政府未必會批售，更聽說過有發展商要扭盡六壬與政府部門「講數」。

至於「雙合約」，就是在限價和限簽的情況下衍生出來的。鑑於內地部份城市

樓價愈來愈高，其實不少買家都願意支付高於限價令規定的金額，於是發商展就想出將整體樓價成兩張合約，一張是符合政府規定的價錢；另一張則以裝修費、傢俬費等名目去收費，故稱為「雙合約」。

雖然雙合約是條「過牆梯」，但縱觀現實市況它確能有助控制樓價升幅。事關即使兩份合約加起來的整體樓價最終會高於政府所規定，但因為第二份合約的銀碼不能太大(沒可能裝修費貴過樓價嘛！)，故也算間接地限制了樓價升幅。

購入雙合約的樓盤時，要留意第二份合約的價錢不會算入樓價，即不能做按揭，另一缺點是真實樓價被一分為二後，市場就較難識別其真實價值了，好處在於政府徵收契稅時只會計算首份合約，故業主能省回一筆。最後要提醒大家，若有意購買持雙合約的樓盤，最好還是選擇大發展商、有上市公司背景的公司，這樣對業主來說較有保障。