近期國家發改委提出放寬落戶限制，人口100萬至300萬的II型大城市，全面取消落戶限制；人口300萬至500萬的I型大城市，則要全面放寬落戶條件，內地戶籍制度將出現重大轉變。雖然有意見指，新政策令人口往大城市流動，或對區域樓價有影響，但其實樓價升跌仍視乎政策如何在不同城市執行，而且影響樓價升幅的因素亦遠不止於此。

當然，放寬落戶限制必然引發「搶人才」情況，但不同城市的定位略有不同。以大灣區九個城市為例，可以分為三級，一線城市以香港、澳門、深圳及廣州為首，經濟發展成熟、知識水平高，定位清晰，會設法吸納專才或外國大學畢業生，特別是年青創業者、高科技人材及創新企業家等；除落戶政策外，更提供各類津貼補助，而且目標明確，不會隨便放寬讓二、三線城市人口落戶。

珠海、中山、東莞及惠州等二線城市，則以吸納一線城市人材為目標，例如深圳或香港。至於三線城市經濟發展稍遜，距離較遠，則主力吸納四、五線城市人材，希望盡量貼近二線及主線城市。由此可見，這九個城市即使都放寬落戶限制，但定位不同，絕非大門任開。

不過，放寬落戶限制對於城市人口數量增加，短時間內的影響應該不大，故對樓價的影響亦未必很顯著，而事實上，影響內地樓價首要因素其實是房地產調控政策，包括「限購令」、「限價令」、「限貸令」及「限售令」等，投資內地房地產前必須先了解清楚每個城市的政策，有些城市調控較嚴謹，樓價升幅自然不多，相反，調控較寬鬆的城市，樓價便升得較快。

另外，大家參考反映內地樓價升幅的大灣區指數時，要留意「公寓」是否列入「住宅」來計算？以中山為例，在限購令下，只有本地人可購買住宅，公寓則不限，外國人亦只能買公寓，公寓消化量更高，近兩、三年更升了三、四倍。所以，即使住宅價格比公寓昂貴，但在政策使然下，各地城市均出現住宅樓價升幅不及公寓、甚至公寓比住宅昂貴的怪現象。

因此，分析內地樓價不能只看價格高低，更要看產品本身的分別，若單看某城市的住宅價格計算，而忽略了外國人以公寓為居住用途的情況，分析時便有落差。不過，國內房地產調控政策甚為複雜，不同地區的政策對樓價有不同影響，這些課題我都將會在日後文章中一一拆解。