近期出席一個以投資外國地產時需要留意之風險為題的研討會，席上有人問及歐洲地產市場情況，筆者實在慚愧才疏學淺，並不太熟悉歐洲大陸市況。

然而，投資歐洲有以下挑戰：

1) 言語

除英國和愛爾蘭外，其他歐洲國家皆非英語系國家，且有多種言語，主要的有德語、法語、西班牙語、意大利語等，邊際些的則有希臘語、波蘭語等。

除非讀者懂得這些言語，否則多種言語除涉及翻譯問題外，更重要的是，只懂英語和中文的投資者，在搜集巿場資訊上蝕底些，因一般而言，以當地語言刊載之市場資訊通常會較英語或中文多些詳細些，包括當地讀者留言。

2) 法律系統

除英國等外，大部份歐洲國家是採用歐陸或大陸法系統的，與香港的普通法系統有別，雖然兩系統都可以對產權作出一定保障。

與這有關的是租賃法例整體傾向保護租戶或業主之權益多些，若以德國為例，有關法例傾向保障租戶多點，例如加租有上限等。或許這解釋了為何整體德國自置家居率較低，只有46%左右。

3) 複雜的地理，歷史及文化背景

相對美國，歐洲不但多元，上世紀仍在打大仗，還有兩次之多，亦因為此，二戰後便育成歐盟的構想，希望可以製造一家親狀況，繼而減少磨擦。

這些地理歷史文化元素有何重要性？因它們影響着政經現狀和取向，而這又倒頭來影響樓市，明顯例子如因有雪所以多尖頂屋，不那麼明顯的例如德國多租戶與二戰有點關連。

再者，這些元素平時可以很隱蔽，也不容易察覺到它們的影響，往好處想多元可帶來更多姿彩，往壞些打算看則部份「世仇」仍在，至於開大開細難說。

柏林樓價大約是倫敦的三分一，並非沒有原因。