近日獲邀在一個外國地產展銷會上作演講嘉賓，筆者藉此與聽眾分享部份投資外地的經驗。其中兩點內容︰

1) 買外國地產未必可減低價格風險

投資地產會有多樣風險，包括價格風險，例如買入100賣出70，或租客風險(如出租)，例如錯租了給租霸，這裡集中談及價格風險。

為甚麼到外地買樓分散不了價格風險？因為近十年不少中外地產市場價格之趨勢，比過往較為「齊上齊落」，技術用語是相關數值甚高 (significant correlation)。

那甚麼導致這些市場的相關數值於近十年變高？QE (Quantitative Easing)，所謂「量化寬鬆」。嚴格來說，筆者不能百分百確定QE是主因，要研究會涉及甚多功夫和功力，但QE出現後各市場的相關數值又的確高咗。

高咗即係點？即係閣下在香港置業，又在紐約市及多倫多買樓，以為可以分散價格風險，實際未必，假設逆轉，閣下只是分散了損失而不是風險 (例如原本在香港蝕120，變成香港蝕40，紐約市蝕40，多倫多蝕40等，仍共蝕120)。

世界未QE前得，QE咗就未必行得通。

2) 留意一些處於低谷的巿場

QE之效果不是平均分配到各市場的，有些多，有些少，另一些甚至無。據此，一些市場的地產價格仍然處於較低谷循環，筆者覺得當中會有可趁低吸納的機會，不過需要耐心尋找和等待其翻身。

往哪裡尋找有關資訊？一些國際大(地產)行及評級機構會定期發報市場研究，包括哪些市場位於興旺循環，哪些處於低潮地帶，往後者打主意。

當然，不是凡低谷的都買得過。Happy hunting!