美國今年總統大選，因有特朗普 （Donald Trump）參與競選之關係，令事件變得矚目，連非美國人也注視其過程，執筆時民調顯示共和黨的特朗普及民主黨的希拉莉各自之支持度非常接近，真的不知鹿死誰手。

近日在一個投資講座中，有人問及誰做美國總統會否對美國樓市有分別。筆者沒有研究過這議題，但覺得提問者問得有道理，簡單答案就是過往資料沒有明顯示意美國總統個人（可）對樓市有巨大影響，but then this is Donald Trump！

為何美國總統一般對美國樓市看似沒有甚麼影響？猜度如下：

1) 樓市不是全國問題

根據近年一個全國住房調查，整體而言美國人對住房情況是滿意的，不但住得寬敞（平均住宅面積1,700呎左右，平均不足兩個人住），相對價格也不高（全國平均住宅價格廿多萬美元，大約2百萬港元）。即是說，住房不足樓價高企等通常是個別城鎮之難題，很少成為全國關注之事項，君不見從事房地產開發的特朗普競選時常把住房議題掛著口邊？

2) 美國總統權力大但不能呼風喚雨

其制度有著許多Checks and Balances，好處是惡事也要過三關，壞處是好事亦未必可以通過，即就算有個別美國總統對全國樓市有甚麼設計，也需要花不少精神及時間才或許可推廣部份計劃，影響大打折扣。粗略說，美國總統在對外之政策有較大影響力，除非國會也充斥?許多黨友，否則內政不易推行。再者，部份內政更屬個別州或城鎮管轄之環節。

3) 就算有影響，也是間接的

美國總統大多都希望於任內經濟是蓬勃的，尤其這對連任有利，因此制定或支持某些有利財經的政策，繼而影響了房地產市場。複雜在經濟金融環節同時涉及內政和外交，可內外同時兼顧既然好，但有時候未必能如此理想，內外只可二擇其一。

上述是基於以往的觀察，然而特朗普代表了一些社會民情基調的改變，若他勝出，All Bets are Off！