除了上次我們提到台灣樓宇質素要注意外，今次會討論在台灣買樓的常見問題。

 

台灣房地產面積的計算方法

台灣計算面積方法與香港大不同，一般在看台灣房地產網站時顯示的面積當地稱為「權狀面積」，「權狀面積」是指土地及建物權狀(類似香港的樓契)上展示的面積，當中包括主要建物、附屬建物、 公共設施及停車位，定義如下。

主要建築物：住宅物業的樓面面積，不包括露台等延申空間，100%室內可以用到的部份，比香港的實用面積更嚴格。(根據香港《一手住宅物業銷售條例》實用面積定義:住宅物業的樓面面積，包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積：(i) 露台；(ii) 工作平台；以及(iii) 陽台。)

附屬建物：住宅物業的樓面面積的延伸，又稱為副屬建物，包含露台、陽台、工作平台及雨遮。台灣的雨遮等同香港屋簷，是指在窗戶上遮雨、遮陽等功能的建築物。

共用部分:又稱為公設，香港人買二手樓普遍問實用率，台灣公設比就是實用率的相反，則是『唔實用率』，包括公用的會所、設施、天台、走火通道等，再由各大廈業主共同攤分面積的比率。普遍台灣新建築的『唔實用率』都在28%到32%左右，則是實用率約68%到72%不等，實用率較香港稍低，主要原因我個人認為是台灣對消防法規相當嚴謹，有去台灣睇過樓的朋友可能都會發現台灣大樓的通道、電梯大堂都比香港寬闊非常多，另外台灣嚴格規定天台不能私有化，必須為逃生用途，也使整體分攤面積拉高。

停車位:台灣平面車位包含所屬公共空間面積約8至10台坪(300呎)左右，要注意的是台灣的車位面積會計入契(權狀)，所以在買賣或計算呎價時不能直接用權狀面積來計算，必須先扣除車位面積再作計算，否則會有巨大的誤差。

以下提供實際真實案例供大家參考：

文心路景觀華廈三房全裝潢全配+平車

權狀面積=總建物面積5坪+停車位：8.5坪=48坪
總建物面積=主建物：26坪+附屬建物:2.61坪+公設面積:13.42坪=39.5坪
總價格=建築物價格1570萬+130萬=新台幣1700萬
591網站顯示呎價=1700萬÷48=每坪台幣4萬(每呎約港幣2,488)
真實建築呎價=1570萬÷5=每坪台幣39.7萬(每呎約港幣2,792)<- 真實價格被低估了12%
實用率=(主建物+附屬建物)÷總建物面積=(27.26坪+2.61坪)÷5坪=75.6%
從以上案例可得知，在計算呎價時必須扣除車位的部份，否則真實呎價會大幅被低估。

台灣樓宇按揭

香港人買樓習慣借到盡，去台灣買樓當然想做按揭，但香港人始終不是本地人，按揭上比本地人較困難，一般來說物業樓齡10年以內及一線地段普遍都可做5至6成貸款，利率約為1.6至2厘，供款年期上限為20年內，但注意的是台灣每間銀行的要求及程序都不一樣，有些銀行需要台灣擔保人或是香港的税單等，在台灣眾多銀行中，匯豐銀行對香港人的物業貸款批核相對容易，他們宣稱只要在香港匯豐達到PREMIER等級的戶口即可在台灣買樓時，不需額外提供入息證明便可借到樓價一半左右，但我還是建議大家購買前可以先向他們查詢貸款資料再作決定為妙。

台灣一般住宅買賣交易時，買方需支付樓價2%作為佣金，而賣方則是樓價2%至4%不等，買賣雙方佣金加總不能超過總樓價的樓價百分之六，台灣佣金百分比較香港的1%+1%為高，至於台灣佣金為何較香港高，我個人見解是因為台灣樓價及周轉率都不及香港，如高雄/台南/嘉義/苗栗/屏東/花蓮/台東等，至今還有100萬台幣以下的套房買賣，若只收香港1%+1%，佣金實在太少不夠營運，所以才會出現較高佣金百分比的計法。而台灣租屋的佣金就跟香港相同，租方及業主都只需各支付月租的50%作佣金。

上中下三篇《在台灣置業不可不知道的9件事》終於講完，下次將講解台灣買賣樓的稅法，請留意。