之前和大家討論過在澳洲買樓花可能會遇到的風險和問題。今次想和大家解釋一下一般樓花（off the plan purchase）和買地建屋(House and Land Package) 所面對的不同風險和利弊。

一般樓花是指以一份買賣合約去購買一個還沒有完成的物業。這些一般都是公寓（apartments）或聯排別墅（townhouses），有時獨立別墅（Freestanding Houses）也可以以這個方式購買。

這些合約一般都是要求買家在簽約時，先付一個相當於物業售價10%的首付定金，剩下的90%餘款在房子做好過戶才付。買家須確保上述的10%首付定金是會於過戶前鎖在一個信託賬戶，而不是放給開發商使用。這個合約上一般都會寫清楚，客戶可以直接諮詢律師去確認。

這樣買樓花的風險是萬一開發商不能交樓，客戶可取回首付定金和利息，不會蒙受損失，錯過的只是物業升值機會，但至少可以「保本」，因為放在信託賬戶的首付定金肯定安全。

但買地建房（House and Land Package）就比較複雜，因為它一般包括兩份獨立合約：一份是買地，另外一份是建屋，買家要「過兩關」才能順利得到物業。買地也可以是Off the plan的，意思是指簽約時土地分割和有關的工程還沒有完成，例如道路，水管等。

開發商必須完成這些前期工程，才可以將土地的產權分割，這樣開發商和客戶之間的土地買賣合約才能完成過戶。客戶在土地合約過戶是先要支付土地全部售價。過戶後建築合約才會正式啟動。

建築合約的付款方式一般是分期付款，建築商完成某階段的工作，客戶就需要支付該階段的費用。但大家不要忘記在建房完工前，物業是不能租出去所以是沒有收入的。所以如果建築商在建築工程中出現重大延誤甚至倒閉，客戶當時可能已經過戶了土地並支付了購地的全款和建築費用的一大部分，而不能好像樓花爛尾一樣「翻轉頭」拿回信託賬戶的10%定金離場，客戶將會出現一個「半天吊」狀態，大大增加成本。這個是買地建房的一個額外風險，投資者不得不知。