之前和大家討論過在澳洲購買樓花可能會遇到的風險和問題。這次我想和大家解釋一下一般樓花（off the plan purchase）和買地建屋(House and Land Package)面對的不同風險和利弊。

一般樓花是指以一份買賣合約去購買一個還沒有完成的物業。這些一般都是公寓（apartments）或聯排別墅（townhouses），有時獨立別墅（Freestanding Houses）也可以以這個方式購買。

這些合約一般都要求買家在簽約時，先付一個相當於物業售價的10%的首付定金，剩下的90%餘款在房子做好過戶時才付。買家須確保上述的10%首付定金，是會於過戶前鎖在一個信託賬戶，而不是放給發展商使用。這個合約上一般都會寫清楚，客戶可以直接諮詢自己的代表律師去確認。

從爛尾樓的角度去看，這樣買樓花的風險只是萬一發展商不能交樓，客戶得到的就只是之前付過的首付定金和利息，而不會得到因為錯投這個項目而蒙受的損失，例如其他物業升值等，但至少可以保本：放在信託賬戶的首付定金肯定是安全的。但買地建屋（House and Land Package）就比較複雜，因為它一般包括兩份獨立的合約：一份是買地的，另外一份是建房的。客戶要「過兩關」才能順利得到物業。

買地也可以是Off the plan的，意思是指簽約時土地分割和有關的工程還沒有完成，例如道路，水管等。開發商必須完成這些前期工程才可以將土地的產權分割，這樣發展商和客戶之間的土地買賣合約才能完成過戶。客戶在土地合約過戶時，先要支付土地售價的全部。土地過戶建築合約才會正式啟動。建築合約的付款方式一般是分期付款，建築商完成了某階段的工作客戶就需要支付該階段的費用。但大家不要忘記在建房完工前物業是不能租出去所以是沒有收入的。

所以如果建築商在建築工程中出現重大延誤甚至倒閉的話，由於客戶當時可能已經過戶了土地，並支付了購地的全款和建築費用一大部分，而不能好像樓花爛尾一樣翻轉頭拿回信託賬戶的10%定金離場，客戶將會出現一個「半天吊」狀態而大大增加了成本。這個是買地建房的一個額外風險，投資者不得不知。