上一篇提到澳洲四大銀行都對海外投資者收緊信貸，如果客戶買下的是維多利亞省（墨爾本）的樓花或者是還未登記的地皮，可以考慮用提名方式出讓，以避免未能貸款的風險。

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我們律師行除了協助不少香港投資者購買澳洲物業之外，亦有非常多的澳洲本土客戶，有自用買家，亦有投資者，有住宅亦有商業用地，也有不少賣家及地産發展商是我們客戶；我們最近的經驗是銀行基本上對貸款都較以往審慎。但是，值得大家留意的是，任何買賣合同的買方，唯一最大的責任都是如期付款，把合同的貨物如期提取。

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「任何土地物業都是獨一無二」

在法律上，土地物業不動產跟其他財物有一個最大分別，就是土地物業的位置獨一無二、無可替代的特點。例如，歐洲某些名貴跑車因為全部人手裝嵌，客戶經常要先付訂金，然後等到跑車製造商完成製造後才能提貨，假如賣方因為某些原因未能提供貨品，法律上的補償一般都只能是金錢賠償，買方差不多是不可能向法庭申請賣方必須依約把跑車交貨，法庭一般只會判令賣方作出金錢賠償了事。但是，如果是土地合同，買方是有權向賣方要求依約賣出物業，並再索取金錢損失上的賠償，法庭亦很可能作出這樣的判決，道理就是任何土地物業都是世上獨一無二的產業，坐向位置大小可能就只有買家簽下合同的唯一心水，任何的金錢賠償亦不能加以取代。

物業賣方不能違約

所以，在法律上，地產賣方是差不多不可能違約的，就算簽下合同後眼見樓價飈升，也不能撇下原買家轉手再抬價，因為最終法庭也會迫令賣方依約出售。因此，相反地，若果樓價下跌，或買方未能貸款而可以提出退約，對賣方就會非常不公平；這個必買必賣的土地合同原則就是如此定下的。

當然，每份合同都有不同條款，買賣的物業亦有不同性質，樓花和農地改變住宅用途的地皮亦更為複雜，不能退約的基本原則亦很難一概而論，亦只有律師根據個別合同研究後才可確定。假若有投資者認為投資環境改變，又或者接手撻訂的物業可能是趁低吸納的機會，在下篇再詳細討論。