較早之前，在這專欄我們都討論過，在澳洲買賣物業，並沒有臨時買賣合約，雙方一但簽訂合同後隨即馬上生效。但是，如果是買方，大都享有冷靜期（Cooling Off Period），在冷靜期內，買方只需付出一點手續費，就可以取消合約；如果已經支付訂金亦會退還買方，賣方不得反對。

拍賣合約不能享冷靜期

但是，冷靜期並非在所有合同都能生效，如果合同是在物業拍賣時簽訂，買方就不可能享有任何冷靜期。在香港，樓宇拍賣可能大都是銀行收回的銀主盤；在澳洲，於數周前的文章都有提到，地產代理一般只為賣方服務，向賣方收取佣金。

一般地產代理如果認為出售的物業比較吸引，可以提高叫價，經常會安排物業於週末期間，公開讓公眾競投拍賣，用以製造市場氣氛推高物業售價。但是，買方於拍賣簽訂的合則不會享有冷靜期，原因是賣方需要安排負擔拍賣的費用，代理亦需要在拍賣前向客戶推廣，邀請準買家參與拍賣，並且在競投時，各準買家是互相競爭、價高者得；因此如果買方擁有冷靜期，可以利用在拍賣時用高價趕走其他對手，然後於拍賣散場後才提出其他額外條件，再向賣方討價還價，否則取消合同；如果容許這種做法，對賣方會相當不公平。因此，在參與競投拍賣前，應預先向代理索取所有物業資料及合同條款，並準備好訂金，如果競投成功，馬上付訂金簽合同，合約就即刻確立，任何一方都不能反悔。

各省拍賣規定不同 

更有一點要注意是，如果拍賣合同是在維多利亞省（墨爾本），拍賣前三個工作天内，如果買方預先簽下合同交給代理或賣方，就像投標的標書，不得回收，亦没有冷靜期；如果在新南威爾士省（悉尼），拍賣當天買方預先簽下的合同亦没有冷靜期。另外，如果買家在澳洲並非永久居民，但獲臨時居留權，亦可以事先向海外投資委員會（FIRB）申請拍賣許可證，讓合約無須再向政府申請。所以，如果投資者準備參與拍賣，最好先跟律師溝通作好準備。