好耐未有供稿比星島，實在抱歉！本來未想到本期寫甚麼題材，殊不知是否天意，執筆時，中學時代的朋友正好來訊，告知筆者剛購入難波一間物業投資，打算經營民宿！難波即日本大阪市的中心點，是連接關西機場和大阪市中心的一個交通要點，生活配套已發展成一個完善區域，到過大阪旅行的朋友不會陌生，除繁華的購物商圈外，餐廳數目眾多，更是日本著名和牛品嚐地！

說回朋友今次入貨，購入了一間約200呎的單位經營民宿，單位位於日本穚附近，距離最近的地鐵站出口步行約5分鐘。筆者特別提醒，不論大家投資購買的是本港房產還是海外資產，物業位置是十分重要的考慮因素。說到日本樓，距離地鐵站如果步行約10分鐘內還可接受，太遠的千萬不要考慮，因為日本本身地方大，地鐵站內的通道左穿右插，月台至出口可能已經要步行一段距離，假如距出口仍要步行15分鐘，對旅客還是租客也不太方便，價值自然下降。

朋友的物業200呎，5分鐘到地鐵站，購入價約90萬港幣，價錢是否合理見仁見智，不便評論，唯一要分享的是友人用來經營民宿。日本参議院6月通過「住宅宿泊事業法」法案，私人住宅民宿只要向政府登記，就可以每年放租不超過180晚，最快2018年1月生效。很多投資者聽了這消息都很興奮，但其實目前法例仍未實施，所以除非你擁有全橦物業權，把整座物業向政府申請民宿經營牌照，否則只購入一個單位經營民宿仍是不合法，但日本政府隻眼開隻眼閉，只要同一幢物業內沒有住客投訴，一般不會干預，既是非法，又不成文給你經營。

但民宿比一般放租回報高，穩定有6至8厘，既不合法，買入日本物業前，要叫經紀找一些可經營民宿的單位給你，一般香港經紀和當地接頭經營的民宿管理的代理有聯系，供你選擇的單位，物業內大多不只你一個單位做民宿，剛才說了，沒有住客投訴便可以。

有人問，經營民宿要請職員打理嗎？費用支出豈不是更昂貴？這樣想就錯了，既是不合法沒有民宿牌照，怎會請人呢？當地代理便會發揮效用，他們會代你經營，找人接待租客，每日清潔換床鋪之類，你不用花心，只要每月把租金利潤約15%作為合作費便可，名義上你是民宿老闆，實際上你沒有經營話事權，唔俾代理費可否經營？對不起，除非依正途全購一整橦物業去做。

另有一些小資料，如五年內買賣要比稅35%，5年後如賣出要納稅15%，每年可能有維修費用等要注意，扣除給代理的行政費，餘下便是落袋數目。

買日本樓搏咩呢？回報看來有6至8厘，比香港定期存款理想，加上日本樓價自經濟爆破後維持谷底，唯首相安倍的經濟學正想將通脹帶回日本，加上中國資金對日本樓一直大感興趣，搏就搏5年後升值，加上經營民宿的租金，如意算盤打得響。5年內東京樓就睇奧運，大板樓就睇賭牌開通起賭場，前景可以的，最後就是匯率，兌港元7算以上不要買，跌穿6.8仍可取，這些基本匯價，去開日本的朋友不用多作分析了。