講到「円」（日圓）匯價走勢一直是港人關心的話題，這是一件真正做到「男女平等」的一種貨幣。此話何解？日圓的升跌，對「港女」遊日的心情起伏有著莫大影響；日圓跌多點，滙價好一點，買的戰利品固然就多一點！「港女」的心情好，「港男」自然鬆一口氣！日圓跌，心情也沒有得以舒緩，自己荷包也減壓。

但日圓在投資的世界中，是有喜又有悲的，投資世界要考慮的因素很多，相對旅遊，就是一個學前N班，一個大學碩士級的課題！日圓跌，對股市來說是一件好事，以每千日圓兌港元低於「八算」為例子，資金流入亞洲的機率變高，股市上升的機會較大，反之；日圓轉強令資金流出，股市都難有運行。

投資日圓相關的，除了直接投資日股ETF，最常港人接觸到就是投資移民和購買房地產。早前有報導引述，往日本沖繩投資移民只是數十萬港元。人離鄉賤，日本人能否接受到一個中國香港人成為日本一份子是後話，你懂得做生意與否又是另一課題。故港人最熱忱的，不外是投資日本房產，始終香港人一出生，就與房地產結下一個不解之緣吧！

日本房產轉手難 留意匯價走勢

投資日本房地產，放眼是未來的。首先著眼點於2020年的東京奧運，市場憧憬當地房價有機會搶高，另一著眼點為日本經濟，在無限量化寬鬆後，再陷入極速衰退的機會較低，故日本房地產亦有一定吸引力。

不過，投資日本房地產的朋友，才不要因為樓價本金較少就十分雀躍；「是咁的」，日本房地產一般數十萬港元就有交易，其租金回報有4厘左右，表面上幾吸引，但講到要轉手賣樓就有一定難度，要知道日本人沒有炒樓風氣，當地人只是以自住為主，往大城市租屋只為離鄉工作或求學所需，故對住屋要求質素不會過高，日本人沒有所謂一定要搬進豪宅的心態！所以投資日本樓長線收租，有著3-5厘的回報可說是穩定的，但如果以香港一般人對炒樓的心態去操作，這個難度頗高。

另外，有興趣投資日本房產的朋友，文中首段的匯價問題，是必須要細心分析的一件事！匯價的升跌；對購入、賣出房產的本金和利潤，是緊密關連而不可分割的，再以日本樓作例子，日圓六算、七算買入房子，其成本相對於匯價八算、九算低，風險較輕！上文已提及，日本房地產是沒有炒風的，樓價上升速度緩慢，假如；從匯價高位入市，不幸日圓後市轉弱，鎖死的房產未必是三至五年的禁售期，可能要一段很長的時間，才能以樓價和租金去彌補匯價上的損失，這樣便得不償失了！