我在樓市十年(三)
上次講到於2010年後，政府不斷出招打壓住宅投資者，令筆者要轉戰工商舖，甚至在國內起樓，投資過程最初都十分順利，但後來卻遇上很多困難，可說是滿途荊棘，今期先與大家分享一些贏得精彩的投資。
筆者12年尾以200萬購入觀塘區一個工廈地舖，現收租2.2萬。(資料圖片)
2011年起，眼見政府不斷在樓市加辣，成手住宅樓的我，就開始加碼投資工商舖，先後在灣仔、觀塘及長沙灣區購入地舖，亦在屯門買入多個工廈單位，及與友人合資購入九龍灣一層萬多呎全海景的工貿樓及半層甲級寫字樓作投資，多項投資之中以鋪位賺得最多！
話說於11年中，筆者收到御用的一個灣仔街舖盤，業主開價600萬。當時筆者心諗︰「灣仔仲有600萬咁平嘅舖？」於是馬上開車去睇睇。舖位位於灣仔史釗域道、Novotel酒店對面的小單邊鋪仔，當時我目測舖位面積約50平方呎，誰知一看圖則真正面積就只有30呎，那相差的20呎去了哪裏呢？原來部分是僭建出來的。
筆者又諗:「嘩！咪為成20萬蚊一呎。」再看租客是賣電話配件的，每月收租僅$12,500，回報只有2.5%。表面看來絕不是一個好投資，但事實完全不是這回事。
筆者當天整天都留在舖位附近，觀察經過舖位人流、種類及質素，仔細分析，發覺人流一般，經過的大多是遊客或上落班的行人。筆者亦發覺該舖有兩大問題︰
一，賣電話配件人流一定要多，很明顯租客落錯位，業主租錯客所以收不起租；二，隔離舖位將貨品擺到出晒街，阻礙人流。我認為只要能解決以上兩個問題，鋪位的價值將能大大提升，加上灣仔極少細價舖供應，筆者最終以580萬買入。
收舖後，筆者要先解決阻街問題，於是去信食環署要求改善街道阻塞，最終隔離舖位將貨品收回舖內，人流亦得以改善。至於揀租客方面，以呎租計，市場上最能承租的行業就是找換店，細細間都租到幾萬蚊，而對面又有酒店，明顯有需求，我就叫我的御用代理主動接觸幾間本地及國際找換店，最終一間國際品牌的連鎖找換店承租此舖位，每月租金亦大升一倍至$25,000。之後再叫御用代理將舖位以$950萬放售，3個月後有買家以920萬購入。前後不到15個月賺了330萬，回報近六成，如以支出金額計，回報更一倍有多，這一仗贏得都算漂亮。
而另一項投資值得分享的是，筆者於12年尾購入一個觀塘區工廈地舖。嚴格來說不算是地舖，而是已分間的地廠，分別在於地舖可作零售用途，地廠則需向地政總署申請《臨時豁免書》才可。當時我收到代理介紹這個盤，實用面積100呎，業主叫價220萬，每月租金$9,000，回報約5厘，聽落尚算不錯，我立即到觀塘，一看便發現係「好嘢」!
這個舖仔位於APM旁的工廈行人通道內，兩旁全是一、二百呎的小店，大部分都是經營賣衫、找換店、零食店及影印舖。我在觀塘工貿區走了幾遍，發覺這區已改裝成街舖的地廠，都是大面積的，完全沒有類似的細舖仔供應，而租金均由$50,000起錶。筆者認為這些舖仔簡直是滄海遺珠，物以罕為貴，加上知道工廈後面的舊巴士廠，未來將改建成一幢甲級寫字樓，日後人流將大幅增加。
於是我馬上落offer，最終以$200萬購入，成交後筆者再放租，新租客以$10,000承租。因該區舖仔需求殷切，每次續約都能加租三成以上，現租金已達$22,000。今年初有投資者出價700萬欲購此舖，但筆者惜售，心諗︰「而家收緊$22,000租都唔知幾好，你想「偷我雞」賣畀你？你都傻嘅！」投資5年升值兩倍半，遲啲後面幢寫字樓落成後，人流更多，個舖長遠仲有得升。
至於「滿途荊棘」的投資就是在國內起樓，之後再與各位分享。