李詠思

Joyce Lee

從事銀行金融業近20年，主要負責按揭、融資及資產管理，多年來曾處理近萬宗不同類型、不同資產個案，經驗豐富。現從事按揭轉介業務﹐擁有強大銀行人脈﹐對銀行按揭程序及批核瞭如指掌﹐為不同客戶提供專業分析及解決方案。她現為香港大學專業進修學院物業投資課程講師、香港經濟投資學會房地產課程講師、TVB《有樓萬事足》顧問、最新著作有《置業王道》。

筆者分析後，有不少學生都順利於曼谷市中心購得價格相宜的現貨單位，本篇筆者將繼續為讀者們分析投資曼谷物業最影響現金流的兩個因素：出租回報及按揭支出。

首先，出租回報方面，曼谷單位一般收租回報約4至6厘，租客方面以外籍工作人員及泰國本地白領管理層為主，他們一般都有公司的屋租津貼，因此對於房屋室內因素比較重視，以曼谷市最普遍的一房單位為例，同樣為新裝修單位的情況下，附有傢俱電器如床架連床褥、電視、餐桌及洗衣機等的單位，一般比欠缺這些設備的單位租金高出20%至30%；不要以為增添全屋傢俬電器一定涉及天文數字，其實以筆者學生購買的一個新盤為例，發展商提供了一些「傢電套餐」供業主們選購，因為是大量預購的關係，一般一房單位全屋傢電只需約4至5萬港元，兩房單位亦大概只需約5至6萬港元；由此可見，如果要賺取最高的租金回報，建議投資者們不要吝嗇投放到單位設備的資金。

另外按揭方面，110%按揭只限泰國本地人申請，海外業主一般只能申請6至7成按揭，而按揭年期亦會比泰國本地人的40年為短，只有20至30年，視乎不同的銀行而定，而按揭息口則為5.75%至6.00%，要注意的是，海外業主不能夠以泰銖為借貸貨幣，因此貸款則會由銀行的新加坡部門貸出，而貸款貨幣亦為新加坡元，因此如果投資者收取泰銖租金以繳還新加坡元貸款，便要注意外匯風險了，值得慶幸的是泰銖兌新加坡元正處於上升趨勢之間。如果以上述按揭息口並以5厘計算租金收入，以30年承造七成按揭的話，其實租金也足夠繳付按揭供款，業主只需準備3成首期就可以將供樓的負擔轉嫁予租客並獲得資產升值的機會。

雖然泰國樓的前景可觀，但買家需要留意，相對於自己的居住地，大部份人對海外房產投資市場未必有深入的認識，投資前宜做足功課，多了解當地市場的資訊才入市。