除了馬來西亞（Malaysia）的主題樂園「Lego Land」於旅行社的廣告外，多得某國內發展商的強力宣傳攻勢，令不少港人知道於新加坡旁、馬來西亞境內有個地方名叫「新山」（Johor Bahru ），有平樓買之餘更被宣傳為下一個深圳。但上網一查，新山除旅遊近年出名外，興建中的物業數量亦是近年之冠。究竟這個位於馬來西亞最南部，一直以來不是經濟重鎮而只有百多萬人口的地方，單靠背向新加坡真的有能力成為下一個深圳？

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新山發展藍圖

投資前當然要理解下為甚麼新山近來會成為投資物業的新焦點，如果只得「新加坡旁」作賣點，精明的發展商們絕不會一窩風湧入新山大興土木。

大約十年前，大馬政府開始推行依斯干達（Iskandar Malaysia）發展計劃，運用其地理及各樣優勢，銳意打造成下一個深圳。計劃分為五大旗艦區域，每個區域各有其司職：

• A區（Johor Bahru City Centre）為新山舊城區，發展中央商務；
• B區努沙再也（Nusajaya）為行政、醫療、教育及豪華住宅區；
• C區丹絨伯勒巴斯港口（Port of Tanjung Perlepas）專責物流業；
• D區至達成（City of Knowledge）及巴西古當港口（Pasir Gudang）和丹絨浪塞港口（Tanjung Langsat）為工業區；
• E區為士乃國際機場（Senai International Airport）及發展生物科技。

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單睇規劃，比起80年代剛起步的深圳有過之而無不及，加上政府高度配合，招覽外資（韓國、日本、澳洲、中國等）進駐，不少跨國企業如：Lego Land、微軟、華為及Pinewood Studio （松木影城）等亦紛紛進駐，不難理解為甚麼新山近年興建中住宅物業數量如此多，但對於物業投資者怎樣於這個比新加坡面積大三倍的地方，揀選最有升值能力的物業？

B區前景較佳

既然靠近新加坡是其中優勢，揀選物業時方便出入兩地當然是首要。現階段往來兩地有兩個主要關口：連接A區的Woodland及B區的Tuas。

雖然A區一直以來是當地人聚居地，但治安及塞車問題，故筆者對全新發展的B區前景較為看好。距離關口不遠的美迪尼（Medini）被定位為依斯干達區域特區中的經濟特區，大量已運作基建如：Lego Land、政府總部、Pinewood Studio（松木影城）、國際大學城、鷹閣醫院（Gleneagles Hospital ）、公主港新馬渡輪及英國著名國際學校Marlborough College等亦於區內，而將來新隆高鐵站亦設於附近。

樓價落後高值博率

雖然區內尚於興建階段，現階段出租回報不太理想，但勝在樓價比A區落後，值博率較高。而且B區內不設外國人置業門檻及物業增值稅，普遍物業入場抵於一佰萬港幣。筆者預期愈接近新隆高鐵通車，該區的人口會進一步上升，亦會有更多新加坡國民居住該區，相對於客戶群集中為中國買家的「人工島城市」前景較為樂觀。