【投資大馬】2017年馬來西亞樓市前瞻
「辣招」、「辣招」周圍都有「辣招」,好像凡受到華人熱愛投資物業的國家,都有推出針對樓市的「辣招」。如澳洲(Australia)、加拿大(Canada)、香港及將脫歐的英國(United Kingdom,UK)等都於今年推出針對樓市「辣招」,政府試圖為當地樓市降溫,但始終成效不太顯著,香港更愈辣愈升,華人鍾情「磚頭」可見一斑。同樣聚居了不少華人的馬來西亞(Malaysia),看似不單沒有樓市辣招,更有定居計劃吸引投資者入市,大馬物業市道前景如何?
大馬「辣招」早出籠
先談政策方面,大馬政府差不多每年都會推出一些措施令樓市不致過熱,比起其他地方要突然推出「辣招」為樓市降溫,大馬政府較溫和,樓市升跌亦較為穩定。如2013、14年開始將外國投資者置業門檻由50萬馬幣大大調高100萬馬幣外,往後取消DIBS*、增加外國人物業增值稅(RPGT**)等「辣招」都是分階段進行令市場慢慢消化。加上大部份措施都是針對外國投資者而設,目的除保障本地人置業機會外,亦反映當地物業市場興旺。
註解 |
* Developer Interset Bearing Scheme(DIBS):投資者購買樓花須即時向銀行申請貸款按揭,直至收樓時方開始供款。而於建築期間產生的銀行按揭利息,以往是發展商贈送,政府取消此政策,改為強制由買家支付,以增加買家成本。 |
**Real Property Gain Tax(RPGT):由以往持有物業5年後轉售不須繳稅,改為於第6年後轉售,賺得的5%須繳交政府為稅項,而早於6年出售物業,更須繳交其利潤中的30%為稅項,以防止投資者「摸售」。 |
2017年大馬樓市前瞻
物業升跌穩定,是投資大馬市場其中一個吸引點。筆者經常同投資者講大馬樓不太適宜短炒,要一夜爆升就不要選大馬樓,但同樣地大馬樓跌時亦不會太「傷」,且租金回報位處亞洲區內前列,屬較穩陣市道。2008年「金融海嘯」,香港及鄰近主要地區樓價跌幅驚人。但當時大馬整體樓價及成交只微跌了5-8%,抗跌能力不俗。往後幾年,全球經濟回勇,大馬物業每年更錄得7-10%升幅。來到2016年末,雖然有預測明年全球經濟有放緩跡象,亦受美國加息陰霾影響,但筆者相信內需強勁的大馬尤其主要大城市,當地物業都會維持增長,而香港投資者更應乘著美元強勁馬幣疲弱,及當地各種大型基建上馬而入市,作中長線投資,樓市及匯價於將來應該有不俗回報。
投資大馬主要城市
揀選那個州份置業,就要看閣下置業目的、投資期及閣下進取與否。筆者多數只建議外國投資者於大馬主要城市投資,如:吉隆坡(Kuala Lumpur)、檳城(Penang)及依斯干達−新山(Iskandar),穩陣為主的投資者首選吉隆坡,既是首都經濟中心亦是當地樓價指標,租金及升值潛力更是全國首位,相比起新山新開發特區投資期短且有即時回報。
而新山就適合較進取的投資者,現階段新山尚處於興建階段,租金回報沒有首都吉隆坡般理想,待該區各基建及人口進一步增加後,加上其靠近新加坡的優點,新山特區不難成為第二個深圳。
而退休熱點檳城半島,為全馬華人比例最高的州份,加上土地有限,其樓價及租金回報一直與吉隆坡差距不大。但要留意檳城高價地段只限檳島內,大橋另一邊的北海甚至鄰近城市怡保樓價可有著天淵之別,有意投資檳城前最好先了解清楚。
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