有年輕朋友打算在海外買樓，自己又唔做決定，問我那裡比較好…我話，我不能俾任何意見，如果拿不定主意的話，不如接受大多數人的意見。這位年輕朋友唔明白，我話：即是留意某個城市或者地區的人口流動性，如果人口不斷減少，在那裡投資物業，現在的回報可能唔錯，甚至高過其他地區很多；但愈來愈難搵租客，回報亦會愈來愈低，屆時要將物業買走亦唔容易。

以美國底特律為例，這座汽車工業城在全盛時期有超過3百萬人，生產力足夠、消費強勁加上租金回報不俗，但現在只有大約1百萬人，而且以老弱人士居多，如果當時投資底特律，可以說輸多贏少。

倫敦本來亦是一個值得投資城市，取代紐約成為世界金融中心是指日可待。但唔知點解忽然脫歐，倫敦重要地位要重新評估，本來人口與日俱增；但脫歐之後，金融人才離開，雖然樓價已經有十幾個百份點跌幅，但似乎仍然在下跌軌跡，是否值得投資就見仁見智。

不過，凡事亦有例外，新加坡在過去幾年，人口大幅增長，但很奇怪，樓價反而拾級而下；2013年至現在樓價已經下跌超過兩成，箇中理由是非常複雜，。雖然有新加坡這個例子，但以人口流動來推算一個城市盛衰以至是否值得投資，我仍然認為是一個值得參考辦法。