購買英國物業時，經常會遇永久業權(Freehold)及租賃業權(Leasehold)兩個名詞。講這兩種業權的文章有很多，但因為業權種類產生的問題你又知道幾多？本文會為你詳細解釋。

永久業權 (Freehold)？

擁有永久業權的房屋，意味著您永久擁有建築物及其直立的土地，業主可以永久持有建築物及土地(Free From hold)。

這意味著房屋的一切維修和保養，都跟業主有關。傳統上，英國大多數獨立屋(House)都以永久業權出售。從買家的角度，當然會傾向買永久地權的物業。

租賃業權 (Leasehold)？

如果您擁有的物業是Leasehold，那麼您並不擁有該物業所在的土地，只是租用而已。您可以從永久業權的持有人(Freeholder)那裡租用土地，租賃年期通常從99年至999年，

當租期屆滿時，土地的所有權需歸還給永久業權持有人。由於有這種關係，剩餘租賃期越短，物業的價值就會越低。一旦您的租約還剩不到70年，就很難重新跟銀行安排抵押或出售您的物業，英國的公寓絕大部份是Leasehold的。

永久業權持有人(Freeholder)和管理代理(Managing Agent)

Freeholder通常會將土地權用個人名義或註冊公司方式持有，以便轉讓。對於公寓大廈，Freeholder 要負責對建築物結構（例如屋頂）和建築物的共享部分（例如電梯和公共樓梯）的維修。但是，Freeholder可以將維修費用轉嫁給租賃人(Leaseholder)。大多數Freeholder會僱用管理代理人來管理建築物。管理代理人通常是租戶與Freeholder的中間人，聯繫方式都會在服務費清單和租約上詳細說明。

租約 (Lease)

租約基本上是Freeholder和Leaseholder都必須遵守的條款清單，而Freeholder必須負責建築物的維護。

租約中的關鍵條款涉及：

地租 (Ground Rent)

服務費 (Service charge)

主要工程 (Major work)

一份租約最重要是看甚麼能做，甚麼不能做。有些租約會列明「禁止轉租」或「禁示飼養寵物」，而另一些則「不允許安裝衛星天線」或「不允許在陽台上晾曬衣物」。

以下這種情況很少見，但是如果租約持有人未能支付地租或服務費，又或違反了租約條款，則房產就有機會被沒收，即意味著租約終止，所有權歸永久業權持有人。

地租 (Ground Rent)

地租是指從Leaseholder每年向Freeholder支付的租金，作為該物業所在土地的「租金」。從象徵性的1英鎊到一年數百鎊不等。

一些租約允許在整個租約中以固定的間隔增加地租。

關於服務費 (Service charge)我應該知道些什麼？

租約還將闡明Freeholder必須負責築物的維護和修理，及購買建築物的保險等等。儘管Freeholder要負責維修管理工作，但租約中的條款亦允許其將成本分攤給各租戶。這些費用稱為服務費。

主要工程(Major work)

通常每隔幾年安排一次物業檢驗及維修，而產生額外的「主要工程」費用，而這筆費用亦會轉嫁到租戶身上。每到這個時候，不少租戶都會抱怨主要工程費用太高。

延長租約 (Extending a lease)

1993年的《租賃產權改革法》規定了延長租約的程序。根據該法案，Freeholder可於租約到期後，再延續多90年，而地租將會減免。租約延期的費用是由Leaseholder與Freeholder及其各自的測量員進行計估及談判。費用取決於：

1.      租約還剩下多少年

2.      物業的價值

3.      地租是多少

4.      Freeholder對談判的態度

5.      勘測和法律費用（Leaseholder必須支付Freeholder的費用，以及他們自己的費用）。

永久權股權人 (Share of Freeholder)

一些公寓的土地業權會以「永久業權份額」(Share of Freehold) 出售，代表著這幅公寓的土地永久業權將由所有持股人共同擁有。習慣上的安排是將這個永久業權物業由單一的有限公司持有，而每個業權持有人都擁有該公司的股份，並選舉董事經營該建築物。

擁有土地永久業權份額的物業持人仍是租賃業權持有人(Leaseholder)，而他與該街區的其他永久業權持有人擁有購買其建築物永久業權的共同權利。 這就是所謂的「永久所有權 (Freehold enfranchisement)」。另一種選擇是獲得「管理權Right to manage」（RTM）。 代表租賃業權持有人(Leaseholder)接管了建築物的管理，但Freeholder仍然擁有建築物和土地。

租賃房屋 (Leasehold House)

傳統上，房屋通常以永久業權出售，而公寓則以租賃業權出售，但是在過去十年左右的時間裡，一些房屋建築商將新建房屋出售為租賃業權 (Leasehold house)。

這意味著這些房屋附帶地租和租賃權，其中規定了業主可以或不能對其業權進行的操作。一些業主還必須為新建莊園的公共區域支付「房地產維護費 (Estate maintenance fees)」。

租賃房屋的問題

租賃房屋因出售方式和相關費用而曾經成為頭條新聞，成千上萬的小業主聲稱，直到買樓程序的最後階段，才被告知房屋只是租賃業權(Leasehold)，而產權轉讓律師未能解釋租賃權的全部含義。

許多新建房屋的租賃還附帶有一項條款，該條款允許地租每10年增加一倍或與通貨膨脹率保持一致，這可能令小業主以後負擔不起的最初可負擔的地租。

有些租賃還要求房主向Freeholder支付對其房屋進行改建及維修費用，這些費用不受監管。買家通常聲稱開發商的銷售人員告訴他們，他們可以在兩年內以數千英鎊的價格購買永久產權。其實，這是通過稱為「授權 (Consent)」的過程進行的，代表不再需要支付地租。但並未真正擁有該段土地權。

但是，許多發展商隨後將這些永久業權偷偷賣給投資公司，這些投資公司隨後要求這些房屋的業主用更高的價格來回購自己的永久業權，政府已表示，除特殊情況外，將禁止以租賃業權(Leasehold hold)的方式出售新房屋(House)，但該禁令尚未生效，日期尚未確定。

在哪裡可以找到租賃權問題的答案？

可以從政府網站中的Leasehold，Advisory Service或Leasehold Knowledge Partnership中找到有關租賃權問題的幫助。

若認為自己被徵收的地租費用太高，被其Freeholder不公平地對待，或因租約延期時而被收取過多費用的租賃持有人，可以將其案件提交第一級法庭（財產分庭）–以前稱為租賃估價法庭。