一般人考慮投資英國房地產，商舖可能不是第一選擇，但其實商舖是英國地產業中的重要部分，根據2017年英國房地產市場報告顯示，商舖及其他類型的零售物業，如購物中心和便利店，截至2011年底總價值達3,370億鎊(約3.37萬億港元)，佔整體商業地產的38%。如果投資者只著眼住宅，可能會錯過不少機會，所以今期筆者想講解在英國買賣商舖要留心的事項。

購買商業類型物業，投資者須留意商舖租戶面對的問題，例如金融海嘯嚴重打擊英國零售業，多間知名零售商如連鎖超市Woolworths和電器零售商巨頭Comet都相繼在結束當地業務，很多零售商對租舖的興趣減弱。因此買入商業類型的物業前，投資者要確保區內有真正租舖需求，以防錯誤買入「死場」，以下有幾點要留神。

一. 位置

老生常談，但也是永恆真理。人流充足的舖位，租客賺到錢，業主才可以有穩定租金收入。倫敦為例，舖位選址首先考慮市中心和高街，零售公園(Retail Park)或購物中心一帶，這些地區人氣旺，客流也足。

如何介定舖位是否處於合適的位置？投資者需要考慮一系列因素。

A. 位置對客戶、供應商和員工是否方便，每日有多少人流經過、附近有沒有交通接駁，特別是火車和巴士。

B. 泊車位是否足夠。

C. 卸貨時間有沒有限制，如果限制較少，供應商送貨到舖位有較多彈性。

D. 噪音限制，若商店位於住宅區，要考慮附近舖位如果制造較大聲響，會否被鄰居投訴。

E. 同區商店類型，考慮附近集中哪些類型的店舖，這些相鄰店舖對租戶來說是競爭對手，抑或可以發揮協同作用。

F. 要留意舖位所在地區的營商政策，較好的有「商業改良區」Business Improvement District（BID）」，在政府政策推動下，這種商店區的業主，以類似繳交物業稅的形式共同出錢，投資改善區內環境配套、提升物業價值。例如在倫敦西區中心商業區，由邦德街(Bond Street)，牛津街(Oxford Street)和攝政街(Regent Street)組成的新西區公司(New West End Company)，它也是英國最大的零售「商業改良區」。

另一種投資者喜歡的是一些有政策優惠的企業區，這些區域的舖位可以享受5年內高達100%的商業利率折扣，價值高達27.5萬鎊，而地方政府的規限也較寬鬆。

近年，英國政府致力為街道注入新活力，去年公佈「高街計劃」(Our Plan for the High Street)，包括提供商業利率折扣和高街未來基金(Future High Streets Fund)。因此，投資者可以自己查找計劃買舖的區域有沒有可能受惠的新計劃。

二. 舖位類型

投資哪一類舖位，很大程度上取決於買家的預算及喜好。但筆者可以提供一些方向讓投資者思考，你可以嘗試問自己如果舖位自用，會選擇開甚麼類型的店舖？又或者租戶未來需要甚麼類型的商店？舉個例，在英國網購大行其道，未來業務有望大幅增長，這種趨勢會如何影響實體店租戶的業務？如果反過來租給經營網購的公司又如何？

有一點要留意，英國的店舖不是甚麼生意都可以做，舖位經營的業務受法例限制。例如零售物業屬於A1使用類，包括商店、理髮店、旅行和票務代理、寵物店、三文治店、陳列室、乾洗店和網吧。您可以在Planning Portal上查看計劃使用類的清單。

如果業主打算更改店舖用途，須要向當地議會重新申請規劃許可，最好向代理尋求專業意見。