承接上期文章， 筆者今期想解說多些英國樓花項目在建築期的潛在風險，讓讀者提高警覺。

首先，有讀者問為何繳付多於30%首期，爛尾的機會較高？

原因很簡單， 正常發展商賣樓純利也未必有30%，如果未動工已收取買家高於三成甚至五成訂金， 而認購量又理想時。一些財政不穩健或有心詐騙的公司收了大筆首期，「走佬」是常識吧！

另外，有些項目在銷售期間仍未動工，這種情況固然令人擔心，但即使如期動工，也有另一種風險。上一篇文章提過，倫敦以外的其他城市，過往發展較慢，也沒有太多人投資，政府也沒有太多城市規劃管理。但當買家一窩蜂到當地投資時，一個平時只有三至五名職員的房屋部門，一時間要處理大批新樓入則申請，審批過程中難免出錯。

當政府部門發現出錯，為了「補鑊」，會強制發展商改動單位數量、面積、間隔或消防設施位置等，以符合該區的房屋政策，但不會理會工程進度，甚至項目是否已落成，是否準備交樓。

所以，有買家曾遇過簽了買賣合約後，突然收到發展商要求更換單位，或是告知項目每層戶數突然減少，買家買入的單位已不存在，要另選其他單位。最離譜的是，所買的單位已改為垃圾房。以上情況絕非吹水，而是真的發生過。但買家到發展商或代理辦公室大叫大嚷、動手動腳，甚至要生要死也是沒用，因為他們都很無奈。

購買甚樣樓花才比較安全？以下幾點純屬個人意見。

1. 距離完成交樓日期約9至12個月較理想，不應多過18個月

2. 首期訂金總額不多於30%

3. 最好訂金的10%由保險公司承保，若果項目爛尾，買家也不至於血本無歸

4. 項目已有一定進度，例如已經完成地基工程，更理想的是已經蓋了四層或以上

5. 選購當地著名、信譽良好、歷史悠久的大發展商所建的項目

6. 不考慮非核心地區的發展項目，因為非核心區的地皮價值不高，容易被詐騙集團設局

選購時，盡量要求項目所在地段的詳細地址 (Full Posted Code)， 以便自行在地圖上了解周邊環境，例如是否有車路直達地盤，是否接連附近社區設施、環境是否如樓書描述。若有需要，可僱用律師作自己的代表，律師將會是你的最後防線。