2016年6月，香港發生了一件矚目的大事，約4個位於英國（United Kingdom，UK）曼徹斯特（Manchester）的物業投資項目未能完工，發展商亦因財困問題宣佈破產，約500名在港投資者蒙受損失，從而亦令投資者失去投資英國小市鎮的信心。

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英國物業投資前瞻

反觀而言，我個人認為，2017年投資英國物業市場，可重新考慮倫敦（London）、劍橋及牛津為首選目標，皆因上述3區之當地政府對建築商的要求及監管比較緊，未能完成項目的風險低於2%，而且過往10年內記錄良好。再者，該3地在2016年4月後，亦未因脫歐問題而影響樓價升幅，成交量亦持續活躍。

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投資點布陣？

今期讓我和大家分享我在倫敦的投資經驗吧！如閣下有意投資英國物業作中長線投資用途時，請先留意以下兩點：

1.投資建築期物業（樓花）時，切勿在收樓前以換貨形式轉售圖利的心態。雖然以合約形式轉讓是合法方式，但新買家在申請房貸時，大部份都會碰壁。原因是英國銀行同業不鼓勵房地產投機活動，都會暗地裏拒絕所有樓花轉讓合同申請，從而打擊投機活動。所以當閣下決定購買建築期項目時，最好是有足夠能力完成交易為準。

2.如何將投資擴大？傳統英國人之所以鍾情投資物業，除自身需要外，亦作為日後退休用途。收租投資（Buy-to-Let）的主要概念，前期為讓租客代供按揭。當清還房貸後，租金收入將作為退休後之日常開支用途。

但另外還有一個很大的用途，資深投資者會利用他們手上的物業去擴大他的投資，如何辦到？他們會將早期購買的房地產物業，在經過3至5年後的升值進行加按。請留意，英國的加按行動是從新對物業進行評估，將現有估值之7成貸款於物業持有人，讓現有租客繼續為現時物業供款。而所套現得來的現金，一般情況下，足可提供給投資者支付另一新購物業之首期用途。

當第二個物業在若干時間後又再增值，投資亦會以同樣方法去購買其第3個物業。如是者，若干年後，當早期購買之第一、二、三或四個物業已清還貸款後，其每月租金以一般30至50萬英鎊樓價計算，應該可達至每年8至9萬英鎊收入，相當吸引。

要達至以上情況，首要是閣下要早點入市，最好約28歲左右購買你第一個英國物業，以下計一計「由零至一，由一至二」花費多少：

1999年	購入一房物業（第一物業），約20萬英鎊
2000年	該單位市值升至為 28萬英鎊
	20萬英鎊（7成貸款、20年期、利率3.5%），第一物業每期還款約 805英鎊
2005年至今	第一物業尚欠貸款 142,040英鎊
	第一物業重新二按，以現市值28萬英鎊計算
	貸款7成，套現 196,000英鎊
	清還之前貸款餘額 142,040英鎊
	套現 53,960英鎊
若買入一個約25萬英鎊的第二物業	投資者只需動用 21,040英鎊，則可擁有另一個市值25萬英鎊的物業！
第二物業：首期3成為7.5萬英鎊，扣減套現後 53,960英鎊

以以上方式投資，動用的資金（21,040英鎊）只需樓價之百分之八，非常輕鬆地便擁有兩個物業了！