日本樓到底有冇得做按揭？呢個問題 ，冇必然嘅答案，答呢個問題前，我要講兩個例子畀大家聽，聽完大家先至再諗諗究竟日本按揭係咪一個唯一嘅關鍵，投資到底係買潛力？定係買按揭？

2008嗰陣，小弟買樓已經買到銀行唔會再批貸款俾我，唯有將視線轉去其他資産上。我發現，只要經濟平穩，以每年首次登記車輛嘅數字，車位總有一年會供不應求，當時將軍澳車位，大概只需要八至廿三萬，租金回報差不多15厘，當我去問銀行借貸時，基本上全部唔肯借。 (之後當車位係咁升果時，銀行先肯借)所以我將呢個投資計劃放埋一邊，而家再睇返，好多車位已經80萬起步。

2009年嗰時，喺商台一個朋友，同我講佢話喺美國買咗三層樓，因為海嘯後，好多嘅樓都跌咗七成，啲樓全部都係大概四五十萬一間，加州嘅house 租金表面回報係10厘，善於借貸嘅我，當然問有冇得按揭，結果係話冇，我又放棄咗，及後一兩年內，當地樓價升咗兩倍。

馬來西亞樓同泰國樓都標榜有得按揭，因為小弟有生意喺泰國，所以好清楚，泰國係一個唔適合投資嘅地方。而馬來西亞貨幣政策飄忽不定，其實講馬幣貶值風險比日幣更加大，仲要馬幣眨完之後係冇嘢睇，日幣就唔同，貶完之後經濟係好左。再加上經濟實力有限，文化水平亦都冇日本咁高，投資馬來西亞同泰國基本上係一場唔睇底牌嘅賭博。

奶咗咁多次嘢，喺我心目中按揭只係一個bonus ，如果一達地方根本冇增長潛力，畀你按揭都冇用。 如果一達地方，你差唔多好肯定會賺到錢，冇按揭都一定要做，因為好多時候，做做下突然之間銀行覺得個資產係值錢，可以畀你做番按揭，呢啲例子比比皆是，就好似台灣咁，初初亦都係做唔到海外資產按揭，跟住台灣本土銀行肯借台灣國民去投資日本物業。最新消息係，台灣已經收購咗東京一啲細銀行，再貸款比台灣嘅投資者去買日本物業，呢啲唔到你去恨，先做到唔好錯失機會先。

入返正題，到底日本物業可唔可以做按揭？其實應該調整為點借錢去買，咁樣好似比較practical啲。真正嘅日本按揭大家真係要做的話，係需要搵一個喺日本有交稅嘅日本人做擔保，咁就可以借到，息口通常一厘樓下，可以借到銀行估值嘅9成，甚至100%。睇下擔保你嗰個人嘅實力 ，仲有同銀行嘅關係，因為日本嘅銀行其實一啲都唔法治，完全人治咁濟。(小弟做到一啲日本嘅按揭都係因為際遇問題，d 際遇係因為買日本樓而產生，將來會同大家分享。)

第二個方法係問海外嘅中國銀行借，呢個比較麻煩啲，因為你要抵押人民幣去大阪分行嘅中國銀行，對於樓齡、面積、仲有你嘅收入嘅審查係非常嚴格。基本上你係公務員先至好試呢種按揭，而且最好就先full paid咗先，然後再申請mortgage，否則個盤已經一早賣咗。

第三種係喺香港嘅財務公司借，財務公司有分兩種，一種係睇你手上嘅物業係咪佢想要嘅，佢哋要焗你買佢手上面嘅物業，先至借畀你，大家知咩事啦 。另外一種係睇你手上面有咩股票，再用八厘嘅利息去借畀你， 計番條數唔知借嚟做乜。

另外一種大家可以去研究下嘅 ，資料來源係曹孟德兄，原來DBS銀行提供咗一種服務，就係你放一百萬現金落去，可以借返若干比例嘅日圓出嚟，變相你可以攞呢啲日圓去投資日本物業，利息亦都合理，大家可以打電話去問下。

再有一種係私人貸款，其實好多都做緊一兩厘，就算apr係三厘，我都覺得值得借，因為供完幾年之後層樓都係你自己，租金收入亦都夠利息支出。所以呢一個變咗係100%嘅mortgage。仲要唔會收你層樓，宜家日本樓未升到嘭嘭聲，仲可以用呢個方法借到錢，將來可能p loan你都唔夠畀，咁就冇啦。

所以嚴格啲嚟講，日本樓到底可唔可以按揭？你話有又得你話無又得，我覺得日本樓個額咁細，唔做按揭都係非常吸引。唔好搞到最後日本樓係咁升 ，原來你手上一間都冇。

投唔投資日本樓，個重點唔係可唔可以按揭嘅問題，呢個只係方法，重點應該放喺件產品吸唔吸引。就好似你問可樂好唔好飲？我話畀你聽好飲，然後你問我有冇飲筒？冇飲筒就唔飲咁。你點飲其實係你自己嘅事，你用匙羹，定要玩到可樂煲薑咁樣去飲，其實因人而異。但首先你要有支可樂係手。