內地買樓學堂︰商品房等於住宅？錯錯錯！
在大灣區睇樓，總會聽到很多內地地產名詞，其中一個就是「商品房」。對初次到內地買樓的朋友來說，很多時誤解「商品房」就等於住宅，但實際意思是否住宅呢？如果不是又代表甚麼？今期同大家講解「商品房」的真面目。
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內地的商品房在出現於上世紀80年代，指由房地產開發公司向政府獲得使用權期限為40年、50年或70年開發的地塊，在上面興建的房屋，建成後可用於市場上自由出售，包括住宅、商業、寫字樓、公寓等及其他建築物，並且能夠辦理《不動產權證書》。
簡單來說，商品房就是在市面上交易流通，並有不動產權證書房屋的統稱，包括住宅，但並不限於住宅，還包括商業公寓、寫字樓、其它商業。那麼該如何區分商品房種類？
最簡單直接的方法，我們可以從房屋的年限來區分，內地規定住宅用地70年，商業用地40年（有特殊50年），綜合用地50年，亦可以從該房屋土地使用性質來區分(即土地用途性質)；這些資料均可從發展商公示的五證文件內查詢，五證有《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程用地規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》內獲得信息，因按相關規定，房屋性質和土地使用證性質是一致的。
物業的年期是如何計算？使用期限不論40、50、70年期，都是以開發商拿地之後開始計算。舉例，開發商拿的地是住宅用途，拿地時間為2012年，落成後2014年出售，住宅的使用期限仍以2012年起計70年。
另一種內地常見的房屋類型「公寓」，它的概念亦很模糊。市面上有很多產品叫公寓，其中有住宅公寓，商業公寓；兩者相似的地方在於展示示範單位時，均打扮得酷似住宅 ；買家入手公寓前，一定要搞清楚到底是住宅性質還是商業性質，特別是一心只想買住宅的朋友仔。
內地部分城市的商業公寓，暫時不受限購及限貸政策影響，商業用途的公寓不管你買多少間，首期都是付總樓價的5成，按揭貸款5成，還款期最長10年，而住宅或住宅公寓則受限購限貸制束，但還款期限最長可達30年。買家可按自己的需要選擇，買之前多了解清楚，避免在置業過程中產生不必要的糾紛。
內地地產術語中還有安置房、回遷房、人才房、集體土地房等，之後有機會再為大家拆解，亦可留意筆者舉辦的講座。